Dubai Golden Visa şartları ve iki yıllık yatırımcı vizesi

Dubai'ye bakan alıcıların çoğu tek bir vize adı biliyor. Golden Visa'yı duymuş, 2 milyon dirhem rakamını not etmiş ve o çizginin altındaki her alımı oturum izni getirmeyen sıradan bir mülk alımı sayıyor.

Devletin yayımladığı tablo böyle değil. Dubai Golden Visa şartları iki yoldan yalnızca birini anlatıyor. Dubai'de mülk sahibi olan kişiye açık iki ayrı oturum yolu var ve bu iki izin farklı kurumların hizmetleri üzerinden veriliyor. Aralarındaki ilişki, biri diğerinin ucuz sürümü olacak şekilde kurulmuyor.

Bu yazı ikisini, izni veren kurumların kendi yayımladığı başlıklar üzerinden karşılaştırıyor: eşik, süre, maliyet ve istenen belgeler. Aşağıdaki her rakam bir Dubai Land Department ya da federal hizmet sayfasından geliyor, emlak şirketi özetinden değil.

Dubai'deki iki mülk vizesi yolunun kısa cevabı

Mülkünüzü 2 milyon dirhem ve üzerine aldıysanız Golden Visa'ya başvurun. Dubai Land Department bu izni on yıllığına veriyor, eşiğe birden fazla mülkle ulaşmanıza izin veriyor ve toplam 9.884,75 dirhem harç alıyor.

Bu çizginin altındaysanız açık kalan yol iki yıllık yatırımcı vizesi ve Dubai Land Department, tek kişi adına kayıtlı mülkte sahibin mülk değerine bakılmaksızın başvurabileceğini yazıyor. Sorun fiyatta: o iki yıllık izin 10.212,50 dirhem tutuyor, yani on yıllık olandan pahalı; süresi kısa ve eşiği düşük olan belge, oturduğunuz yıl başına daha çok tutuyor.

Golden Visa yolu ne istiyor?

Golden Visa uzun süreli oturum izni. Mülk alıcısı için başvurulacak yer Dubai Land Department'ın yatırımcılara açık Golden Visa hizmeti.

Eşik ve eşiğe neyin sayıldığı

Hizmet, şartı karşılayan varlığı, alım anındaki alım değeri 2 milyon dirheme eşit veya bundan fazla olan mülk olarak tanımlıyor. Bu kayıt önemli. Ölçüldüğünüz tutar ödediğiniz bedeldir, bir eksperin bugün daireye biçeceği değer değil.

Uygunluk şartı bunun üzerine mülkiyet kaydını ekliyor: mülk tamamen yatırımcıya ait olmalı, bir veya birden fazla mülk, başvuranın adına kayıtlı.

Bir veya birden fazla. Tek başına 2 milyon dirhemlik bir daire bulmak zorunda değilsiniz. Her biri 1,1 milyon dirhemlik ve ikisi de sizin adınıza kayıtlı iki daire aynı şartı karşılıyor. Ev değil kiralık portföy kuran bir alıcı için bu, hangi ilanların işine yaradığını değiştirir; Dubai'deki ilanlarımıza bu hesapla bakmakta yarar var.

İpotek de başvurunuzu geçersiz kılmıyor. Dubai Land Department, mülkün ipotekli olabileceğini yazıyor. Bankadan alınacak yazının, mülk üzerine oturum izni verilmesine itiraz edilmediğini bildirmesi gerekiyor. Aynı yazının ödenen tutar ile kalan bakiyeyi de göstermesi isteniyor.

İnsanların takıldığı yer bu son şart. Banka yazısının fiilen ne kadar ödediğinizi rakamla söylemesi gerekiyor. 2 milyon dirheme alınmış ama borcu neredeyse hiç kapanmamış bir mülkle yapılan başvuru, borcu bitmek üzere olan bir mülkle yapılan başvurudan farklıdır.

Süre ve yenilenebilirlik ne demek

On yıl, yenilenebilir. Dubai Land Department bunu yazıyor ve federal ICP'nin, gayrimenkul yatırımcısı oturumu için giriş izni verilmesine ilişkin hizmet sayfası da aynısını söylüyor. ICP, Tapu Sicil Dairesi'nden alınacak ve en az 2.000.000 dirhemlik mülk sahipliğini teyit eden bir yazı istiyor.

Buradaki "yenilenebilir" sözcüğü boş bir ekleme değil. İzin, mülkiyetin sürmesine bağlı; yani ne yaparsanız yapın elinizde kalan on yıllık bir hak değil. Eşiği karşılayan mülkü satmak, iznin dayandığı şartı değiştirir.

Maliyeti

Dubai Land Department on yıllık izni tek fiyat olarak değil, ayrı kalemler halinde yayımlıyor. Sağlık muayenesi 700 dirhem. On yıllık Emirates ID 1.153 dirhem. Oturum izni onayı 2.856,75 dirhem. Dubai Land Department harçları 4.020 dirhem. İdari ücretler 1.155 dirhem. Toplam 9.884,75 dirhem.

Aile masrafları bunun üzerine ekleniyor. Dubai Land Department on yıllık aile oturum izni için 5.774,50 dirhem, sponsor olunan her kişi için ayrıca 100 dirhem ve sponsorluk dosyasının bir defaya mahsus açılması için 318,75 dirhem yazıyor. İki çocuklu bir çiftte sponsor olunan üç kişi vardır; yani ilan edilen toplamın üzerine kişi başı tutarın yaklaşık üç katı biniyor.

Belge listesi kısa: pasaport, elektronik tapu belgesi veya tapu, vesikalık fotoğraf, varsa BAE kimliği ve varsa mevcut oturum izninin kopyası. Hizmet süresi 7 ile 10 iş günü olarak veriliyor.

İki yıllık yatırımcı vizesi ne istiyor?

İkinci yol, Dubai Land Department'ın Taskeen yatırımcı oturumu hizmeti üzerinden verilen yatırımcı oturum başvurusu. Mülk sahipleri için yıllardır var olan izin bu ve Golden Visa eşiğinin altında kalan alıcıların çoğu bunu kullanıyor.

Eşik ve eşiğe neyin sayıldığı

Burada yayımlanmış çerçeve, piyasanın varsaydığından dar değil, geniş. Dubai Land Department, tek kişi adına mülkiyette mülk sahibinin mülk değerine bakılmaksızın başvurabileceğini yazıyor. Mülk müşterek mülkiyetteyse ortağın hissesi 400 bin dirhemden az olamaz.

Yine de dolaşan bir rakama dikkat edin. Emlak şirketlerinin metinlerinde bu izin için 750 bin dirhemlik bir alt sınır sıkça tekrarlanıyor. Bu rakam Dubai Land Department'ın hizmet sayfasında geçmiyor; bu yüzden burada olgu olarak kullanılmadı. Size uygulanacak durumu bir ilan sayfasından değil, başvuru anında kurumdan teyit edin.

Mülkün kendisine dair şartları oturum iznini veren kurum koyuyor. GDRFA Dubai'nin mülk sahibi yabancıya vize verme hizmeti, mülkün inşaatının tamamen bitmiş ve oturulabilir olmasını, avluların sayılmamasını şart koşuyor. Başvuranın mülke tam sahip olması ya da mülk üzerinde yerel bir banka kredisi bulunması gerekiyor. GDRFA ayrıca başvurandan, ülkede kaldığı süre boyunca mali durumunu kanıtlamasını veya aylık en az 10.000 dirhem gelir göstermesini istiyor.

"İnşaatı tamamen bitmiş" ifadesi, yeni lansmanlara bakan herkes için belirleyici. Teslim edilmemiş bir daire oturulabilir bir mülk değildir; satın alma rehberimiz bu ayrımın alımın başka yerlerinde nereye dokunduğunu anlatıyor.

Süre ve yenilenebilirlik ne demek

Yatırımcı için iki yıl. Dubai Land Department, 18 yaşından büyük erkek çocuk için bir yıl yazıyor; bu, ana izinden daha kısa bir süre ve aile başvurusunda ayrıca takvime işlenmesi gerekiyor.

Yenileme, aynı belgelerle aynı sürecin tekrarı. On yıllık bir elde tutma süresinde tek bir başvuru yerine beş başvuru yapıyorsunuz. Karşılaştırmanın hiçbir harç tablosunda görünmeyen kısmı bu.

Maliyeti

Dubai Land Department iki yıllık yatırımcı vizesini 10.212,50 dirhem olarak yayımlıyor. Aile oturumu ayrı listeleniyor. İki yıl için eş 7.382,25 dirhem, 18 yaşından büyük kız çocuk 7.182,25 dirhem, 18 yaşından küçük çocuklar 6.482,25 dirhem. Bir yıllık izinde 18 yaşından büyük erkek çocuk 7.182,25 dirhem, anne baba 8.882,25 dirhem. Sponsorluk dosyasının açılması 318,75 dirhem.

Belge listesi Golden Visa'dan biraz daha ağır. Hizmet; pasaport, tapu fotokopisi, fotoğraf, varsa Emirates ID ve mevcut vize veya iznin kopyasını istiyor. Ayrıca Dubai'de düzenlenmiş ve Dubai Land Department'a hitaben yazılmış bir iyi hal belgesi gerekiyor. Hizmet süresi yine 7 ile 10 iş günü.

Dört kişilik bir aileyi iki harç tablosundan geçirince fark asıl o zaman açılıyor. İki yetişkin ve 18 yaşından küçük iki çocuk, yukarıdaki harçlarla yatırımcı yolunda 30.878,00 dirhem, Golden Visa yolunda 27.827,00 dirhem tutuyor. Birinci rakam iki yıllık, ikincisi on yıllık oturum karşılığıdır; yani aynı on yıl içinde yatırımcı yolu beş kez tekrar ediyor. Bu toplama bize ait, yayımlanmış bir rakam değil, ama içindeki her kalem yayımlanmış.

İki yol on yıllık elde tutmada ne tutuyor?

Harç tabloları ancak süreyi sabitleyince düzgün karşılaştırılıyor. Bir mülkü on yıl elinizde tutarsanız Golden Visa bir kez dosyalanıyor, yatırımcı vizesi beş kez.

Yukarıdaki dört kişilik aileyi alın. Beş yatırımcı döngüsü 30.878,00 dirhemden on yılda 154.390,00 dirheme çıkıyor; Golden Visa tarafında bir defa ödenen tutar 27.827,00 dirhem. Aynı on yıllık oturum için yaklaşık beş buçuk kat fark var ve bu, aynı belgeleri beş kez toplamaya harcanan zaman hesaba katılmadan önceki fark.

Süre kısalınca aradaki açık daralıyor. Üç yılda çıkacak bir alıcı iki yatırımcı döngüsü ödüyor ve uzun izinde hiç yenilemeye gelmiyor; karşılaştırma o noktada tek taraflı olmaktan çıkıyor. Kararın içine yalnızca alım bedelinin değil elde tutma süresinin de girmesinin sebebi bu.

Bir saat daha var. İki yol da mülkiyetin sürmesine bağlı, yani hangi yolu seçerseniz seçin süre varlıktan bağımsız bir garanti değil. Eşiği karşılayan mülkü satmak, iznin dayandığı şartı değiştiriyor.

İkisi yan yana

• Asgari değer. Golden Visa, mülk yolu: Alım anındaki alım değeri 2 milyon dirhem. Yatırımcı vizesi: Tek kişi adına mülkiyette yok; müşterek mülkiyette 400 bin dirhem hisse.
• Süre. Golden Visa, mülk yolu: 10 yıl, yenilenebilir. Yatırımcı vizesi: 2 yıl, 18 yaş üstü erkek çocukta 1 yıl.
• Birden fazla mülkle eşiğe ulaşma. Golden Visa, mülk yolu: Mümkün, bir veya birden fazla mülk. Yatırımcı vizesi: Hizmet sayfasında yer almıyor.
• İpotekli mülk. Golden Visa, mülk yolu: Bankanın ödenen tutar ve bakiyeyi belirten muvafakat yazısıyla mümkün. Yatırımcı vizesi: GDRFA'ya göre yerel banka kredisi varsa mümkün.
• Yayımlanmış toplam harç. Golden Visa, mülk yolu: 9.884,75 dirhem. Yatırımcı vizesi: 10.212,50 dirhem.
• Oturulan yıl başına harç. Golden Visa, mülk yolu: 10 yıllık sürede yaklaşık 988 dirhem. Yatırımcı vizesi: Yaklaşık 5.106 dirhem.
• Aile. Golden Visa, mülk yolu: Kişi başı 5.774,50 dirhem artı sponsor olunan kişi başına 100 dirhem; dosya açılışı bir kez 318,75 dirhem. Yatırımcı vizesi: Yakınlık ve süreye göre kişi başı 6.482,25 ile 8.882,25 dirhem; dosya açılışı bir kez 318,75 dirhem.
• Ek belge. Golden Visa, mülk yolu: Tapu ve kimlik dışında yok. Yatırımcı vizesi: Dubai'de düzenlenmiş iyi hal belgesi.
• Hizmet süresi. Golden Visa, mülk yolu: 7 ile 10 iş günü. Yatırımcı vizesi: 7 ile 10 iş günü.

Rakamlar Eylül 2026 itibarıyladır ve Dubai Land Department, ICP ve GDRFA hizmet sayfalarından alınmıştır. Yıl başına satırları bu yayımlanmış harçlar üzerinde yapılan hesaplamadır, yayımlanmış bir rakam değildir.

Türkiye'den bakan alıcı için üç not

Birincisi, bu harçlar dirhem cinsinden ve dirhem ABD dolarına sabitlendiği için fiilen dolar cinsinden bir masraf. Bütçenizi planlarken tutarları alım tarihindeki kur üzerinden değil, ödeme takviminin yayıldığı dönem üzerinden düşünün; iki yıllık vizede bu masraf beş kez tekrar ediyor.

İkincisi, Dubai'de alınan oturum izni Türkiye'deki vergi mukimliğinizi kendiliğinden değiştirmiyor. Türkiye'de mukim kalmaya devam ediyorsanız yurt dışı kira gelirinin beyanı ayrı bir konudur ve bunu mali müşavirinizle netleştirmeniz gerekir. Vize, vergi planı değildir.

Üçüncüsü, aile takvimi. Dubai Land Department yatırımcı vizesinde 18 yaşından büyük erkek çocuğa bir yıllık izin veriyor; yani ailenin geri kalanı iki yılda bir yenilerken o dosya her yıl yenileniyor. Üniversite çağında çocuğu olan bir aile için bu, ayrı bir takvim ve ayrı bir harç demek.

Önce mülk değerine, sonra elde tutma sürenize göre seçin

1. 1.Alım değeriniz 2 milyon dirhemi geçiyorsa Golden Visa'yı seçin. Harç farkı küçük değil. Yayımlanmış rakamlarla on yıllık izin, iki yıllık olanın yıllık maliyetinin yaklaşık beşte birine geliyor ve beş kez değil bir kez başvuruyorsunuz. Eşiğe 200 bin dirhem kalıyorsa ikinci ve küçük bir daire alıp çizgiyi geçmek geçerli bir yoldur, çünkü şart birden fazla mülkü kabul ediyor.
2. 2.Eşiğin altında alıyorsanız ve oturum izni şimdi gerekiyorsa yatırımcı vizesini seçin. Dubai Land Department tek kişi adına kayıtlı mülke değer şartı koymuyor; bu da yolu erişilebilir kılıyor. Kabul edilen tek mülk tipi tamamlanmış ve oturulabilir bir daire. Bütçeyi ilan edilen harca göre değil, yenileme döngüsüne göre kurun.

Ara bir basamak arayanlar için kötü haber: böyle bir basamak yok. Eşiğin hemen altında kalan bir mülk iki yıllık yolun şartlarına tabidir, 2 milyon dirhemi geçen bir mülk ise Golden Visa'ya hak kazandırır. Aradaki geçişi belirleyen tek ölçüt mülkün alım değeridir. Bu yüzden karar, alım kararının kendisiyle birlikte verilmelidir; imza atıldıktan sonra eşiği yukarı taşımanın tek yolu ikinci bir mülk almaktır.

İki yolun da yapmadığı bir şey var: vatandaşlığa dönüşmüyorlar. Bunlar bir varlığa bağlı oturum izinleri. Eşiği karşılayan Emirlikler genelindeki mülkler, kendi başlarına yatırım olarak da anlamlı olmaları gereken mülklerdir; kira hesabı yalnızca vize eklendiği için tutuyorsa hesap tutmuyor demektir.

Blog bölümümüzdeki diğer yazılar aynı kaynak disiplinini başka pazarlara da uyguluyor.

Hangi vizeye başvuracağınıza karar vermeden önce

Önce alım değerinizin hangi eşiği geçtiğini, sonra elde tutma sürenizi hesaplayın. Birincisi hangi belgenin size açık olduğunu, ikincisi o belgenin oturduğunuz yıl başına ne tuttuğunu belirliyor. Sonra mülkiyet yapınıza uygulanan şartı yazılı olarak teyit edin ve verilen süreyi, harçları ödemeden önce onay belgesinde görün. SmartDecision Properties bu iki kontrolü rezervasyon imzalanmadan önce alıcılarla birlikte yapıyor; Dubai Golden Visa sayfamız güncel eşikleri veriyor.