Dubai Golden Visa şartları ve 2 yıllık yatırımcı vizesi

Dubai'de mülk almayı düşünen alıcıların çoğu tek bir vize adı biliyor. Golden Visa'yı duymuş, AED 2 milyon rakamını not etmiş ve o eşiğin altındaki her alımı oturum izni getirmeyen sıradan bir mülk alımı sayıyor.

Devletin yayımladığı tablo böyle değil. Dubai Golden Visa şartları iki yoldan yalnızca birini kapsıyor. Dubai'de mülk sahibi olan kişiye açık iki ayrı oturum izni yolu var ve bu iki izin farklı kurumların hizmetleri üzerinden veriliyor. Aralarındaki ilişki, biri diğerinin ucuz sürümü olacak şekilde kurulmuyor. Aksine, kısa süreli olan yıllık bazda daha pahalıya geliyor.

Bu yazıda ikisini, izni veren kurumların kendi yayımladığı başlıklar üzerinden karşılaştırıyoruz: eşik, süre, maliyet ve istenen belgeler. Aşağıdaki her rakam DLD'nin ya da federal bir kurumun hizmet sayfasından geliyor, emlak şirketi özetinden değil.

Dubai'deki iki mülk vizesi yolu: kısa cevap

Mülkünüzü AED 2 milyon ve üzerinde bir bedelle aldıysanız Golden Visa'ya başvurun. DLD bu izni 10 yıllığına veriyor, eşiğe birden fazla mülkle ulaşmanıza izin veriyor ve toplam AED 9.884,75 harç alıyor.

Bu eşiğin altındaysanız size açık kalan yol 2 yıllık yatırımcı vizesi; DLD, tek kişi adına kayıtlı mülkte sahibin mülk değerine bakılmaksızın başvurabileceğini yazıyor. Sorun fiyatta: o 2 yıllık izin AED 10.212,50 tutuyor, yani 10 yıllık olandan pahalı; süresi kısa ve eşiği düşük olan belge, oturduğunuz yıl başına daha çok tutuyor.

Golden Visa yolunda hangi şartlar aranıyor?

Golden Visa, uzun süreli bir oturum izni. Mülk alıcısı için başvurulacak yer Dubai Land Department'ın yatırımcılara açık Golden Visa hizmeti.

Eşik ve eşiğe neyin sayıldığı

Hizmet sayfası, şartı karşılayan varlığı alım anındaki alım değeri AED 2 milyona eşit veya bundan fazla olan mülk olarak tanımlıyor. Bu ayrıntı önemli. Esas alınan tutar ödediğiniz bedeldir, bir eksperin bugün daireye biçeceği değer değil.

Uygunluk şartı buna mülkiyetle ilgili bir koşul ekliyor: mülk tamamen yatırımcıya ait olmalı; bir veya birden fazla mülk olabilir, ancak hepsi başvuranın adına kayıtlı olmalı.

"Bir veya birden fazla" ifadesi önemli. Tek başına AED 2 milyonluk bir daire bulmak zorunda değilsiniz. Her biri AED 1,1 milyonluk ve ikisi de sizin adınıza kayıtlı iki daire aynı şartı karşılıyor. Oturmak için değil kira getirisi için portföy oluşturan bir alıcı için bu, hangi ilanların işine yaradığını değiştirir; Dubai'deki ilanlarımıza bu hesapla bakmakta yarar var.

İpotek de başvurunuzu geçersiz kılmıyor. DLD, mülkün ipotekli olabileceğini yazıyor. Bankadan alınacak yazının, mülk üzerine oturum izni verilmesine itiraz edilmediğini bildirmesi gerekiyor. Aynı yazının ödenen tutar ile kalan bakiyeyi de göstermesi isteniyor.

Başvuru sahiplerinin en çok takıldığı nokta bu son şart. Banka yazısında fiilen ne kadar ödediğinizin rakamla belirtilmesi gerekiyor. AED 2 milyona alınmış ama borcu neredeyse hiç kapanmamış bir mülkle yapılan başvuru, borcu bitmek üzere olan bir mülkle yapılan başvurudan farklıdır.

Süre ve yenilenebilirlik ne demek?

Golden Visa 10 yıllık ve yenilenebilir. DLD bunu yazıyor ve federal ICP'nin gayrimenkul yatırımcısı oturumu için giriş izni verilmesine ilişkin hizmet sayfasında da aynı bilgi yer alıyor. ICP, Tapu Sicil Dairesi'nden alınacak ve en az AED 2.000.000'luk mülk sahipliğini teyit eden bir yazı istiyor.

Buradaki "yenilenebilir" sözcüğü boşuna kullanılmamış. İzin, mülkiyetin sürmesine bağlı; yani ne yaparsanız yapın elinizde kalan 10 yıllık bir hak değil. Eşiği karşılayan mülkü satmak, iznin dayandığı şartı değiştirir.

Maliyeti

DLD, 10 yıllık iznin ücretini tek fiyat olarak değil, ayrı kalemler hâlinde yayımlıyor. Sağlık muayenesi AED 700. 10 yıllık Emirates ID AED 1.153. Oturum izni onayı AED 2.856,75. DLD harçları AED 4.020. İdari ücretler AED 1.155. Toplam AED 9.884,75.

Aile masrafları bunun üzerine ekleniyor. DLD, 10 yıllık aile oturum izni için AED 5.774,50, sponsor olunan her kişi için ayrıca AED 100 ve sponsorluk dosyasının bir defaya mahsus açılması için AED 318,75 yazıyor. İki çocuklu bir çiftte sponsor olunan üç kişi vardır; yani ilan edilen toplamın üzerine kişi başı tutarın yaklaşık üç katı biniyor.

Belge listesi kısa: pasaport, elektronik tapu belgesi veya tapu, vesikalık fotoğraf, varsa BAE kimliği ve varsa mevcut oturum izninin kopyası. Hizmet süresi 7 ile 10 iş günü olarak veriliyor.

2 yıllık yatırımcı vizesinde hangi şartlar aranıyor?

İkinci yol, DLD'nin Taskeen yatırımcı oturumu hizmeti üzerinden yapılan yatırımcı oturum izni başvurusu. Mülk sahipleri için yıllardır var olan izin bu ve Golden Visa eşiğinin altında kalan alıcıların çoğu bunu kullanıyor.

Eşik ve eşiğe neyin sayıldığı

Burada yayımlanmış çerçeve, piyasanın varsaydığından dar değil, geniş. DLD, tek kişi adına mülkiyette mülk sahibinin mülk değerine bakılmaksızın başvurabileceğini yazıyor. Mülk müşterek mülkiyetteyse ortağın hissesi AED 400.000'den az olamaz.

Yine de dolaşan bir rakama dikkat edin. Emlak şirketlerinin metinlerinde bu izin için AED 750.000'lik bir alt sınır sıkça tekrarlanıyor. Bu rakam DLD'nin hizmet sayfasında geçmiyor; bu yüzden burada olgu olarak kullanılmadı. Size uygulanacak durumu bir ilan sayfasından değil, başvuru anında kurumdan teyit edin.

Mülkle ilgili şartları oturum iznini veren kurum belirliyor. GDRFA Dubai'nin mülk sahibi yabancıya vize verme hizmeti, mülkün inşaatının tamamen bitmiş ve oturulabilir olmasını, avluların sayılmamasını şart koşuyor. Başvuranın mülke tam sahip olması ya da mülk üzerinde yerel bir banka kredisi bulunması gerekiyor. GDRFA ayrıca başvurandan, ülkede kaldığı süre boyunca mali durumunu kanıtlamasını veya aylık en az AED 10.000 gelir göstermesini istiyor.

"İnşaatı tamamen bitmiş" ifadesi, yeni lansmanları inceleyen herkes için belirleyici. Teslim edilmemiş bir daire oturulabilir bir mülk değildir; satın alma rehberimiz bu ayrımın satın alma sürecinin başka aşamalarını nasıl etkilediğini anlatıyor.

Süre ve yenilenebilirlik ne demek?

Yatırımcı için süre 2 yıl. DLD, 18 yaşından büyük erkek çocuk için 1 yıl yazıyor; bu, ana izinden daha kısa bir süre; aile başvurusunda ayrıca takvime işlenmesi gerekiyor.

Yenileme, aynı belgelerle aynı sürecin tekrarı. Mülkü 10 yıl elde tuttuğunuzda tek başvuru yerine beş başvuru yapıyorsunuz. Karşılaştırmanın hiçbir harç tablosunda görünmeyen kısmı bu.

Maliyeti

DLD, 2 yıllık yatırımcı vizesinin ücretini AED 10.212,50 olarak yayımlıyor. Aile oturumu ayrı listeleniyor. 2 yıllık izinde eş için AED 7.382,25, 18 yaşından büyük kız çocuk için AED 7.182,25, 18 yaşından küçük çocuklar için AED 6.482,25. 1 yıllık izinde 18 yaşından büyük erkek çocuk için AED 7.182,25, anne baba için AED 8.882,25. Sponsorluk dosyasının açılması AED 318,75.

Belge listesi Golden Visa'ya göre biraz daha ağır. Başvuruda pasaport, tapu fotokopisi, fotoğraf, varsa Emirates ID ve mevcut vize veya iznin kopyası isteniyor. Ayrıca Dubai'de düzenlenmiş ve DLD'ye hitaben yazılmış bir iyi hâl belgesi gerekiyor. Hizmet süresi yine 7 ile 10 iş günü.

Dört kişilik bir aileyi iki harç tablosundan geçirince fark asıl o zaman açılıyor. İki yetişkin ve 18 yaşından küçük iki çocuktan oluşan bir aile için yukarıdaki harçlarla toplam maliyet yatırımcı yolunda AED 30.878,00, Golden Visa yolunda AED 27.827,00. Birinci rakam 2 yıllık, ikincisi 10 yıllık oturum karşılığıdır; yani aynı 10 yıl içinde yatırımcı yolu beş kez tekrar ediyor. Bu hesaplama bize ait, yayımlanmış bir rakam değil, ama içindeki her kalem yayımlanmış.

Mülkü 10 yıl elde tutarsanız iki yolun maliyeti ne olur?

Harç tabloları ancak süreyi sabitleyince düzgün karşılaştırılıyor. Bir mülkü 10 yıl elinizde tutarsanız Golden Visa bir kez dosyalanıyor, yatırımcı vizesi beş kez.

Yukarıdaki dört kişilik aileyi örnek alın. Her biri AED 30.878,00 tutan beş yatırımcı başvurusunun 10 yıllık toplamı AED 154.390,00; Golden Visa tarafında bir defa ödenen tutar AED 27.827,00. Aynı 10 yıllık oturum için yaklaşık 5,5 kat fark var ve bu, aynı belgeleri beş kez toplamaya harcanan zaman hesaba katılmadan önceki fark.

Süre kısalınca aradaki açık daralıyor. 3 yılda çıkacak bir alıcı iki kez yatırımcı vizesi harcı ödüyor, uzun izinde ise hiç yenileme sırası gelmiyor; karşılaştırma o noktada tek taraflı olmaktan çıkıyor. Kararın içine yalnızca alım bedelinin değil elde tutma süresinin de girmesinin sebebi bu.

Burada işleyen bir süre daha var. İki yol da mülkiyetin sürmesine bağlı, yani hangi yolu seçerseniz seçin süre varlıktan bağımsız bir garanti değil. Eşiği karşılayan mülkü satmak, iznin dayandığı şartı değiştiriyor.

İkisi yan yana

• Asgari mülk değeri. Golden Visa, mülk yolu: Alım anındaki alım değeri AED 2 milyon. Yatırımcı vizesi: Tek kişi adına mülkiyette şart yok; müşterek mülkiyette AED 400.000 hisse.
• Süre. Golden Visa, mülk yolu: 10 yıl, yenilenebilir. Yatırımcı vizesi: 2 yıl, 18 yaş üstü erkek çocukta 1 yıl.
• Birden fazla mülkle eşiğe ulaşma. Golden Visa, mülk yolu: Mümkün, bir veya birden fazla mülk. Yatırımcı vizesi: Hizmet sayfasında yer almıyor.
• İpotekli mülk. Golden Visa, mülk yolu: Bankanın ödenen tutarı ve bakiyeyi belirten muvafakat yazısıyla mümkün. Yatırımcı vizesi: GDRFA'ya göre yerel banka kredisi varsa mümkün.
• Yayımlanmış toplam harç. Golden Visa, mülk yolu: AED 9.884,75. Yatırımcı vizesi: AED 10.212,50.
• Oturulan yıl başına harç. Golden Visa, mülk yolu: 10 yıllık sürede yaklaşık AED 988. Yatırımcı vizesi: Yaklaşık AED 5.106.
• Aile. Golden Visa, mülk yolu: Kişi başı AED 5.774,50 artı sponsor olunan kişi başına AED 100; dosya açılışı bir kez AED 318,75. Yatırımcı vizesi: Yakınlık ve süreye göre kişi başı AED 6.482,25 ile AED 8.882,25 arası; dosya açılışı bir kez AED 318,75.
• Ek belge. Golden Visa, mülk yolu: Tapu ve kimlik dışında yok. Yatırımcı vizesi: Dubai'de düzenlenmiş iyi hâl belgesi.
• Hizmet süresi. Golden Visa, mülk yolu: 7 ile 10 iş günü. Yatırımcı vizesi: 7 ile 10 iş günü.

Rakamlar Eylül 2026 itibarıyladır ve DLD, ICP ve GDRFA'nın hizmet sayfalarından alınmıştır. Yıl başına satırlar bu yayımlanmış harçlar üzerinden yapılan hesaplamalardır, yayımlanmış rakamlar değildir.

Türk alıcılar için üç not

Birincisi, bu harçlar dirhem cinsinden ödeniyor; dirhem ABD dolarına sabitlendiği için de fiilen dolar cinsinden bir masraf. Bütçenizi planlarken tutarları alım tarihindeki kur üzerinden değil, ödeme takviminin yayıldığı dönem üzerinden düşünün; 2 yıllık vizede bu masraf beş kez tekrar ediyor.

İkincisi, Dubai'de alınan oturum izni Türkiye'deki vergi mukimliğinizi kendiliğinden değiştirmiyor. Türkiye'de mukim kalmaya devam ediyorsanız yurt dışı kira gelirinin beyanı ayrı bir konudur ve bunu mali müşavirinizle netleştirmeniz gerekir. Vize, vergi planı değildir.

Üçüncüsü, ailenin yenileme takvimi ayrı işliyor. DLD, yatırımcı vizesinde 18 yaşından büyük erkek çocuğa 1 yıllık izin veriyor; yani ailenin geri kalanı izinlerini 2 yılda bir yenilerken o dosya her yıl yenileniyor. Üniversite çağında çocuğu olan bir aile için bu, ayrı bir takvim ve ayrı bir harç demek.

Önce mülk değerine, sonra elde tutma sürenize göre seçin

1. 1.Alım değeriniz AED 2 milyonu geçiyorsa Golden Visa'yı seçin. Harç farkı küçük değil. Yayımlanmış rakamlarla 10 yıllık iznin yıllık maliyeti, 2 yıllık olanın yaklaşık beşte biri; ayrıca beş kez değil bir kez başvuruyorsunuz. Eşiğe AED 200.000 kalıyorsa ikinci ve küçük bir daire alıp eşiği geçmek geçerli bir yoldur, çünkü şart birden fazla mülke izin veriyor.
2. 2.Eşiğin altında bir mülk alıyorsanız ve oturum izni size şimdi gerekiyorsa yatırımcı vizesini seçin. DLD tek kişi adına kayıtlı mülke değer şartı koymuyor; bu da yolu erişilebilir kılıyor. Kabul edilen tek mülk tipi tamamlanmış ve oturulabilir bir daire. Bütçenizi ilan edilen harca göre değil, yenileme döngüsüne göre planlayın.

Ara bir basamak arayanlar için kötü haber: böyle bir basamak yok. Eşiğin hemen altında kalan bir mülk 2 yıllık yolun şartlarına tabidir, AED 2 milyonu geçen bir mülk ise Golden Visa'ya hak kazandırır. Aradaki geçişi belirleyen tek ölçüt mülkün alım değeridir. Bu yüzden vize kararı, alım kararıyla birlikte verilmelidir; imza atıldıktan sonra toplam mülk değerinizi eşiğin üzerine çıkarmanın tek yolu ikinci bir mülk almaktır.

İki yolun da yapmadığı bir şey var: ikisi de vatandaşlığa dönüşmüyor. Bunlar bir varlığa bağlı oturum izinleri. Eşiği karşılayan Emirlikler genelindeki mülkler, kendi başlarına yatırım olarak da anlamlı olmalıdır; kira hesabı yalnızca vize eklendiği için tutuyorsa hesap tutmuyor demektir.

Blog bölümümüzdeki diğer yazılarda da aynı kaynak disiplinini başka pazarlara uyguluyoruz.

Hangi vizeye başvuracağınıza karar vermeden önce

Önce alım değerinizin hangi eşiği geçtiğini, sonra elde tutma sürenizi belirleyin. Birincisi hangi belgenin size açık olduğunu, ikincisi o belgenin oturduğunuz yıl başına ne tuttuğunu gösteriyor. Sonra mülkiyet yapınıza uygulanan şartı yazılı olarak teyit edin ve verilen süreyi, harçları ödemeden önce onay belgesinde görün. SmartDecision Properties olarak bu iki kontrolü rezervasyon imzalanmadan önce alıcılarla birlikte yapıyoruz; Dubai Golden Visa sayfamız güncel eşikleri veriyor.