Dubai'de Yabancıya Mortgage Detayları

Dubai'de yabancıya mortgage konusu çoğu zaman bir peşinat sorusu gibi anlatılıyor. Piyasanın yaygın olarak söylediği yüzde 40 peşinatı verin, kalanını borçlanın, daire sizin olsun. Oysa bu alımların çoğunu fiilen belirleyen rakam başkadır; bir bankanın ürün sayfasında değil, Dubai Tapu Dairesi'nin kendi sayfasında duruyor.

Mülk ipotekliyse Tapu Dairesi 2 milyon dirhemin ödenmiş olduğunu görmek istiyor, 2 milyon dirhemlik bir mülke sahip olduğunuzu değil. Tek bir kelime, almanız gereken mülkün büyüklüğünü değiştiriyor. Golden Visa'nın eşiğini kredi aşağı çekmiyor, yukarı itiyor.

Yerleşik olmayan bir alıcı için sınırı gerçekte kim koyuyor?

BAE Merkez Bankası İpotek Kredileri Yönetmeliği'ni yayımlıyor ve bankaların esas aldığı madde bunun 3. maddesi. Madde kimi kapsadığı konusunda açık.

Madde yalnızca iki kategori kullanıyor: "UAE Nationals" (BAE vatandaşları) ve "Expatriates" (yabancılar). Vatandaşın ilk konutunda azami oran, 5 milyon dirhem ve altındaki değerin yüzde 85'i, üzerinde yüzde 75'i. Yabancıda karşılık gelen satırlar 5 milyonun altında yüzde 80, üzerinde yüzde 70 diyor. Yönetmeliğin "İkinci ve sonraki konut ya da yatırım mülkü" başlığını taşıyan satırında oran, değer fark etmeksizin vatandaşta yüzde 65'e, yabancıda yüzde 60'a düşüyor. Azami vade 25 yıl ve bir yabancı yıllık gelirinin en fazla yedi katını borçlanabiliyor.

Şimdi de maddenin neyi söylemediğine bakın. Yönetmelik "Expatriates" terimini tanımlamıyor ve maddede "resident" ya da "non-resident" ifadeleri hiç geçmiyor. Yurt dışında yaşayan bir alıcının bu satırların içine girip girmediği, yönetmeliğin açık bıraktığı bir sorudur ve uygulamada her banka bunu kendisi cevaplıyor.

Pratik sonucu şu. Bir bankanın yurt dışında yaşayan bir alıcıya söylediği yüzde 40 ya da yüzde 50, yayımlanmış bir tavan değil. O bankanın, o başvuru ve o para birimi için koyduğu ticari politikadır ve politikalar kurumdan kuruma değişir.

Bir kategori akılda tutulmalı: kiraya vermek için yapılan bir alım, kimin yaptığından bağımsız olarak "ikinci ve sonraki konut ya da yatırım mülkü" satırına giriyor. Yurt dışında yaşayan alıcılara bugün sunulan şartları Dubai mortgage sayfamızda bulabilirsiniz.

Açık kalan sorunun ikinci bir sonucu daha var. Yedi kat gelir ölçütü yabancı satırına yazılmış; banka yurt dışında yaşayan bir alıcıyı o satıra koymuyorsa ödeme gücü ölçütünü de kendisi kuruyor. İki bankanın aynı gelire bakıp aynı daire için farklı cevap vermesinin sebebi budur.

Bir kural her alıcıyı kapsıyor. Aynı maddeye göre projeden alınan mülkte (off-plan) azami kredi/değer oranı, "amaç, değer ya da alıcı kategorisi fark etmeksizin" yüzde 50.

İpotekli alımda devlet ne alıyor?

Aşağıdaki oranlar, Tapu Dairesi'nin ipoteğin içinde olduğu bir satışı kapsayan ipotekli mülkün satışının tescili hizmet sayfasında yayımladığı oranlardır. Bankanın aldığı ücretlerden ayrıdır.

• Devir harcı. Tutar: satış bedelinin yüzde 4'ü. 4 milyonluk alımda, 2 milyonluk kredide: 160.000 dirhem.
• İpotek tescil harcı. Tutar: kredi tutarının yüzde 0,25'i. 4 milyonluk alımda, 2 milyonluk kredide: 5.000 dirhem.
• Tescil memuru ücreti, 500.000 dirhem ve üzeri satışta. Tutar: 4.200 dirhem. 4 milyonluk alımda, 2 milyonluk kredide: ipotek aynı gün tescil edilirse muaf.
• Temel hizmet ücreti. Tutar: 1.000 dirhem. 4 milyonluk alımda, 2 milyonluk kredide: 1.000 dirhem.
• Yenilik ücreti. Tutar: sayfada yazıldığı haliyle 525 dirhem. 4 milyonluk alımda, 2 milyonluk kredide: 525 dirhem.
• Tapu senedi. Tutar: 250 dirhem. 4 milyonluk alımda, 2 milyonluk kredide: 250 dirhem.
• Bilgi ücreti. Tutar: 10 dirhem. 4 milyonluk alımda, 2 milyonluk kredide: 10 dirhem.
• **Toplam. Tutar: . 4 milyonluk alımda, 2 milyonluk kredide: 166.785 dirhem**.

Tutar sütunu Dubai Tapu Dairesi tarafından yayımlandığı haliyle, 27 Eylül 2026'da okunmuştur. Sağdaki sütun bu oranlardan yaptığımız hesaptır. Sayfa, ipotek satışla aynı gün tescil edilirse kayıt ücretinin muaf tutulduğunu yazıyor; aynı gün yapılmazsa yerine hizmet ortağı ücreti olarak 4.000 dirhem artı KDV alınıyor ve toplam yaklaşık 170.985 dirheme çıkıyor. Satıcının kendi ipoteğinin önce fek edilmesi gerekiyorsa sayfa buna 1.290 dirhem fek işlemi ve 315 dirhem tescil memuru ücreti ekliyor. Tapu Dairesi, tapudaki işlemin kendisi için 15 ile 20 dakika veriyor.

Buradan iki sonuç çıkıyor. Devir harcı nakit ödediğiniz kısma değil, alım bedelinin tamamına uygulanıyor; yani borçlanmak bu kalemi küçültmüyor. Ve bu harçların hiçbirini kredi karşılamıyor. Yukarıdaki alımda alıcının, herhangi bir banka ücreti, komisyon ya da değerleme bedeli devreye girmeden önce 2 milyon dirhem peşinat ve yaklaşık 167.000 dirhem harç ayırması gerekiyor. Bu, yüzde 50 kredili diye anlatılan bir alımda, fiyatın yüzde 54'ünü biraz aşan bir nakit demek.

Kalemleri ayrı ayrı okumakta fayda var. Devir harcı oransal olduğu için fiyatla birlikte büyüyor; 4 milyonluk bir alımda tek başına 160.000 dirhem ediyor ve bu, Golden Visa'nın toplam harcının on altı katından fazlası. İpotek tescili ise kredi tutarı üzerinden alınıyor, yani kredi büyüdükçe bu kalem de büyüyor. Geri kalan sabit kalemlerin toplamı 2.000 dirhemin altındadır; yani bütçeyi bozan kalem sabit ücretler değil, iki oransal harcın üst üste binmesidir.

Tescil süresinin 15 ile 20 dakika olması da yanıltıcı olmasın. Kısa olan, tapudaki işlemin kendisidir.

İpotekli bir mülkle Golden Visa alınabiliyor mu?

Tapu Dairesi'nin kendi Golden Visa hizmet sayfası mülk şartını şöyle yazıyor: "mülkün değeri 2 milyon dirhemdir ve tamamı yatırımcıya aittir (bir ya da birden fazla mülk)". İpotekli mülk için açıklama bölümü "2 milyon dirhemin ödenmiş tutar olduğunu gösteren banka yazısı sunulmalıdır" diyor. Hizmet şartları ise şöyle: "Mülk ipotekli olabilir; bankanın mülk üzerinden oturum izni verilmesine itirazı olmadığını, ödenmiş tutarı ve kalan bakiyeyi bildiren bir muvafakat yazısı sunulmalıdır".

Gözden kaçan ayrım burada. Ölçüt ödenmiş tutardır; mülkün değeri ya da sahip olduğunuzu düşündüğünüz özkaynak değil. Bir milyon dirhemlik kredi ile alınan 2 milyonluk bir dairede ödenmiş tutar 1 milyon dirhemdir ve o daire için 2 milyonluk bir ödenmiş tutar yazısı yazılamaz.

Ama yazının neyi bildirdiğine dikkat edin: ödenmiş tutarı ve kalan bakiyeyi, yazıldığı andaki hâliyle. Bu akan bir rakamdır ve kredi taksitleri onu büyütür. Yani ipotekli bir mülkte eşiğe ulaşmanın bir değil iki yolu var: ya daha büyük bir mülk alınır ya da ödenmiş tutar 2 milyona çıkana kadar kredi geri ödenir. Sayfa, Tapu Dairesi'nin ödenmiş tutarı tapu anında mı yoksa başvuru tarihinde mi ölçtüğünü yazmıyor; iki yoldan biri seçilmeden önce bunun teyit edilmesi gerekiyor.

İznin kendisi 10 yıllık ve yenilenebilir bir oturum iznidir; sayfa yatırımcının kendi izni için toplam 9.884,75 dirhem harç ve 7 ile 10 iş günü süre veriyor. Sponsor olunan aile bireyleri ayrıca ücretlendiriliyor: sayfa 10 yıllık aile izni için 5.774,50 dirhem, sponsorluk dosyasının açılması için 318,75 dirhem ve sponsor olunan her kişi için 100 dirhem yazıyor.

Yurt dışında yaşayan bir alıcı için harç listesinden daha önemli iki şart var. Üçüncü şart şöyle diyor: "Başvuru sahibi BAE içinde olmalıdır." Sayfa ardından "yalnızca başvuru sahibinin hazır bulunması gerekir; refakatçilerin başvurmasına ve temsilci aracılığıyla başvuruya izin verilmez" notunu düşüyor. Bu adım bir danışmana devredilemiyor, vekaletle de yürütülemiyor. Hangi alıcıya hangisinin uyduğunu Golden Visa ile iki yıllık yatırımcı vizesini karşılaştırdığımız yazıda anlattık.

Kredi kullanırsanız ne kadarlık mülk gerekiyor?

Kural netleşince hesap basit. Fiyatın ödenen payının 2 milyon dirheme ulaşması gerekiyor; yani kredi büyüdükçe almanız gereken fiyat da büyüyor.

• yüzde 40. Ödediğiniz pay: yüzde 60. Tapuda 2 milyon dirheme ulaşmak için asgari fiyat: yaklaşık 3.334.000 dirhem.
• yüzde 50. Ödediğiniz pay: yüzde 50. Tapuda 2 milyon dirheme ulaşmak için asgari fiyat: 4.000.000 dirhem.
• yüzde 60. Ödediğiniz pay: yüzde 40. Tapuda 2 milyon dirheme ulaşmak için asgari fiyat: 5.000.000 dirhem.

Fiyatlar, Tapu Dairesi'nin 27 Eylül 2026'da okunan 2 milyon dirhemlik ödenmiş tutar şartından yaptığımız hesaptır. Üç oran yayımlanmış tavanlar değil, örnektir; yerleşik olmayan bir alıcının oranını banka belirliyor. Tablo ayrıca ödenmiş tutarın tapu anında ölçüldüğünü varsayıyor; krediyi ödeyen bir alıcı aynı eşiğe daha küçük bir mülkten de ulaşıyor.

Yani kredi, faiz yükünden fazlasını değiştiriyor. İki milyonluk bir dairede yüzde 60 borçlanırsanız tapu anında elinizde bir mülk, bir faiz yükü ve 800.000 dirhemlik bir ödenmiş tutar kalıyor. Aynı nakdi iki yolda da değerlendirince seçim netleşiyor. Yaklaşık 2.167.000 dirhem nakdi olan, yani 2 milyon dirhemlik ödenen payı ve 166.785 dirhemlik harçları birlikte karşılayabilen bir alıcı, 2 milyonluk bir daireyi peşin alabilir ve üzerinde hiçbir kredi olmayan bir mülkle vizeye hak kazanabilir. Aynı nakit, 4 milyonluk bir alımda yüzde 50 kredinin ödenen payı olarak kullanılırsa alıcı yine vizeye hak kazanıyor ve elinde iki katı fiyatta bir mülk kalıyor. Geriye kalan kalemler de var: bir faiz yükü, tapu üzerinde ipoteği olan bir banka ve artık kredi taksitlerine giden bir kira geliri.

Hangisinin doğru olduğu ne için geldiğinize bağlı. Amaç vizeyse, ayırabileceğiniz nakit aramanızın tabanını herhangi bir bankadan önce çiziyor. Arama başlamadan önce Dubai ilanlarımızın bu tabana göre filtrelenmesi gerekiyor.

Hangi belgeler istenecek?

Tapu Dairesi ile banka farklı belgeler istiyor ve sıralama önemlidir.

• Pasaport ve vize başvurusu için Golden Visa hizmet sayfasının saydığı belgeler
• Ödediğiniz paranın kaynağını ve transferini gösteren belgeler
• Bankanın kendi gelir ve yükümlülük belgeleri; bunlar kuruma göre değişiyor
• Bankanın, almayı kabul ettiğiniz mülk için yaptırdığı değerleme
• İpotekli mülkte vize için, ödenmiş tutarı bildiren banka yazısı ile ayrı muvafakat yazısı
• Devir tescil edildikten sonra düzenlenen tapu senedi

Yazılar konusunda sayfayı dikkatle okumak gerekiyor. Açıklama bölümü 2 milyon dirhemlik ödenmiş tutarın kanıtını istiyor; hizmet şartları ise ödenmiş tutarı ve kalan bakiyeyi de bildiren bir muvafakat yazısı tarif ediyor. Bunun tek belge mi iki belge mi olduğu, bankanın neyi düzenlediğine ve yetkili tapu işlem merkezinin (trustee centre) neyi kabul ettiğine bağlı; yani varsayılacak bir konu değil, bankaya ve işlem merkezine sorulacak bir konu.

Kredi, alım ve vize hangi sırayla yapılmalı?

1. 1.Vize kararı önce gelir. Kredi belli olduğunda asgari fiyatı vize kararı belirliyor; eşiği peşinat ödendikten sonra öğrenmek pahalıya patlıyor.
2. 2.Bankanın rakamı fiyattan önce gelir. Yerleşik olmayan bir alıcıya uygulanan tavanı banka kendi politikasıyla belirliyor; bu politika kuruma ve gelirin para birimine göre değişiyor.
3. 3.Devlet harçları nakit sütununa yazılır. Bedelin tamamı üzerinden alınan yüzde 4 ile tescil kalemlerinin hiçbirini kredi karşılamıyor.
4. 4.Satışta anlaşıp değerlemeyi başlatın. Banka anlaşılan fiyata değil değerlemeye kredi veriyor; aradaki fark nakit sütununa düşüyor.
5. 5.Devir ile ipoteği birlikte tescil ettirin. Tapu Dairesi ipotekli mülkün satışını tek bir işlem olarak tescil ediyor.
6. 6.Banka yazısı vize başvurusundan önce gelir. Banka hangi biçimde düzenlerse düzenlesin, yazının ödenmiş tutarı bildirmesi gerekiyor.

İşlemin kalanını BAE alım rehberimiz, kararın piyasa tarafını ise Dubai'de gayrimenkul yatırımı rehberimiz anlatıyor.

Nakdi bağlamadan önce

Dubai'de bir ipotek, kredi tutarının yüzde 0,25'iyle tescil ediliyor; etrafında plan yapmak bundan çok daha pahalıya geliyor. Devir harcını küçültmüyor ve tek başına vizeye yetmiyor. Vize sizin için önemliyse almanız gereken mülkün fiyatını yükseltiyor; bu tabanı Dubai Golden Visa sayfamız ayrıntısıyla anlatıyor. SmartDecision Properties, müşterinin nakdinin ve beklenen kredisinin fiilen hangi fiyata ulaştığını arama başlamadan önce ortaya koyuyor; kredinin ve iznin kendisini ise bankaya ve göçmenlik kanalına bırakıyor.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; kredi, göçmenlik, vergi veya yatırım danışmanlığı değildir. Tapu Dairesi harçları ve vize şartları değişir; yurt dışında yaşayan alıcılar için banka politikaları da birbirinden hayli farklıdır. Para bağlamadan önce kendi durumunuzu Tapu Dairesi, kredi veren bankanız ve yetkin bir danışmanla teyit edin.