Yunanistan Golden Visa
Gayrimenkul yatırımıyla 5 yıllık AB oturum izni
- B Bölgesi'nde gayrimenkul
- Başlangıç400.000 EUR
- Yenilenebilir izin, kalış şartı yok
- 5 yıl
- Asgari ana kullanım alanı
- 120 m²
Yunanistan, hâlâ gayrimenkul üzerine kurulu tek büyük Avrupa altın vize (Golden Visa) programı. Portekiz gayrimenkul seçeneğini 2023'te kaldırdı, Macaristan 2025'te kaldırdı, İspanya ise programını tümüyle kapattı. Yunanistan tuttu.
Ne değişti ve neden önemli
Program 2013'te 250.000 EUR sabit tutarla başladı ve 10 yıl boyunca bu seviyede kaldı. Bu da onu Avrupa oturumuna giden en ucuz yol yapıyordu. Bu dönem 5100/2024 sayılı kanunla sona erdi.
Yunanistan artık konuma göre üç kademeli bir sistem uyguluyor. Buna asgari yüzölçümü şartı, tek gayrimenkul kuralı ve kısa dönem kiralama yasağı eşlik ediyor. Geçiş dönemi 28 Şubat 2025'te sona erdi; bu yüzden bugün yapılan başvurular yeni tutarların tamamına tabi.
Golden Visa danışmanımızla görüşün
Bilgilerinizi bırakın, bir Provera danışmanı sizi arasın. Yunanistan'daki gayrimenkul ve oturum dosyası, oradaki yetkili ve lisanslı uzmanlar aracılığıyla resmi kurallara uygun şekilde ilerler.
Yatırım tutarları
| Kademe | Nerede | Asgari tutar |
|---|---|---|
| A Bölgesi | Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'den fazla olan adalar | 800.000 EUR |
| B Bölgesi | Yunanistan'ın diğer bölgelerinin çoğu | 400.000 EUR |
| Özel | Ticari binaların konuta dönüştürülmesi ve tescilli yapıların restorasyonu (tüm Yunanistan'da) | 250.000 EUR |
İki standart kademe için üç şart geçerli:
- Asgari 120 metrekare ana kullanım alanı
- Tek gayrimenkulEşiğe ulaşmak için birden fazla tapu birleştirilemez.
- Kısa dönem kiralama yasakGolden Visa ile alınan mülkler kısa dönem kiralama platformlarında ilan edilemiyor. Uzun dönem kiralamaya izin var.
250.000 EUR kademesi yalnızca gerçek dönüşüm ve restorasyon projeleri için geçerli ve her mülk bu kademeden yalnızca bir kez yararlanabiliyor.
Başlıca avantajlar
- 5 yıllık izin; yatırım elde tutulduğu sürece süresiz yenilenebiliyor
- Asgari kalış şartı yok. Yunanistan'da vakit geçirme zorunluluğunuz bulunmuyor
- Schengen bölgesinde hareket serbestliği
- Aile kapsamı alışılmadık derecede geniş. Eş, bakmakla yükümlü olunan çocuklar ve hem yatırımcının hem eşinin anne babası başvuruya dâhil edilebiliyor. Yaş sınırı yok, bakmakla yükümlülük belgesi de istenmiyor
- 5 yıl sonunda daimi oturum, 7 yıl sonunda vatandaşlık başvurusu hakkı
- Yunanistan'da yılda 183 günden fazla kalmadığınız sürece vergi yükümlülüğü doğmaz
- Somut bir varlık. Fon bazlı programların aksine, içinde oturabileceğiniz, uzun dönem kiraya verebileceğiniz ya da satabileceğiniz bir mülkünüz oluyor
Ebeveyn kuralını ayrıca vurgulamakta fayda var. Avrupa programlarının çoğu ebeveynleri ya kapsam dışı bırakıyor ya da mali bağımlılık belgesi istiyor. Yunanistan ikisini de yapmıyor.
Şartlar
- İzin süresi boyunca elde tutulan uygun bir gayrimenkul yatırımı
- Ana başvuru sahibinin 18 yaşını doldurmuş olması
- AB vatandaşı olmamak
- Temiz sabıka kaydı
- Fonların yasal kaynağına dair belge
- Yunanistan vergi numarası ve banka hesabı
- Sağlık sigortası
Süreç
Bölgeyi ve yatırım tutarını belirleyin
Hangi kademenin geçerli olacağı mülkün konumuna bağlı ve bütçenizin tamamını bu belirliyor. Bu, sonradan halledilecek bir ayrıntı değil, sorulması gereken ilk soru.
Yunanistan vergi numarası ve banka hesabı alın
İkisi de işlemin ön şartı.
Gayrimenkulü seçin ve doğrulayın
Yüzölçümü, bölge sınıflandırması ve tapu durumu satın almadan sonra değil, önce teyit edilmeli.
Alımı tamamlayın
Ödeme Yunanistan bankacılık sistemi üzerinden ve eksiksiz belgelenerek yapılıyor.
Oturum izni başvurusunu yapın
Biyometrik veriler Yunanistan'da alınıyor.
5 yıllık izninizi alın
Karar vermeden önce bilinmesi gerekenler
Bütçeyi yalnızca satış fiyatına göre yapmayın
Devir vergisi, noter, avukat, tapu ve başvuru masrafları genellikle mülk değerinin %10-15'i kadar ek maliyet getiriyor. Yani 400.000 EUR'luk bir yatırım pratikte 450.000 EUR'ya yaklaşıyor.
Kısa dönem kiralama yasağı yatırımın mantığını değiştiriyor
Yunanistan'daki konutlar, büyük ölçüde tatil kiralaması sayesinde yüksek getiri sağlayan bir piyasa oldu. Golden Visa ile alınan mülkler ise bunun dışında kalıyor. Getiri hesabınız kısa dönem kira gelirine dayanıyorsa, bu hesap burada geçerli değil. Size böyle bir hesap gösteren kişi ya eski kurallara göre hesap yapıyordur ya da kontrol etmeyeceğinizi umuyordur.
120 m² şartı A Bölgesi'nde ciddi bir kısıt
Atina merkezinde ve adalarda daireler çoğu zaman bu büyüklüğün altında kalıyor. Fiyat şartını rahatça karşılayan bir mülk, metrekare şartı yüzünden elenebiliyor.
Yatırımı elde tutmak zorundasınız
Mülkü satarsanız, yenilemeden önce yerine uygun başka bir mülk almadığınız sürece uygunluğunuz sona eriyor.
Vergi mukimliği isteğe bağlı ve ayrı bir konu
İzne sahip olmak sizi Yunanistan'da vergi mükellefi yapmıyor. Mükellef olmayı seçerseniz Yunanistan, dünya genelindeki geliriniz için artan oranlı vergi yerine yıllık 100.000 EUR sabit vergi ödeme seçeneği sunuyor. Bu seçenek bazı yatırımcılar için önemli, çoğu için değil.
Provera, Yunanistan'da iki tarafı bir araya getiriyor: gayrimenkulün kendisi ve arkasındaki oturum dosyası. Bunlar genellikle iki ayrı firmayla yapılan iki ayrı görüşmedir ve golden visa alımlarının çoğu tam da aradaki bu boşlukta yanlış gider. Oturum dosyası, Yunanistan'daki yetkili ve lisanslı uzmanlar tarafından resmi kurallara uygun şekilde hazırlanır.
Yunanistan Golden Visa hakkında sık sorulanlar
Son kontrol:
Yunanistan Golden Visa için ne kadar yatırım yapmam gerekiyor?
Mülkün nerede olduğuna bağlı. Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 EUR. Diğer bölgelerin çoğunda 400.000 EUR. 250.000 EUR ise yalnızca ticari mülkün konuta dönüştürülmesi ve tescilli yapıların restorasyonu için geçerli.
250.000 EUR eşiği hâlâ geçerli mi?
Yalnızca dönüşüm ve restorasyon projeleri için ve her mülk bu orandan bir kez kullanılabilir. 2024'e kadar geçerli olan sabit 250.000 EUR giriş seviyesi artık yok. Bundan söz eden her içerik 2024 öncesine ait.
Eşiğe ulaşmak için birden fazla mülkü birleştirebilir miyim?
Hayır. Yunanistan tek bir mülk şartı arar. Birden fazla tapu birleştirilemez; BAE'den farkı da budur.
Asgari büyüklük şartı var mı?
Evet, 400.000 EUR ve 800.000 EUR kademelerinde ana kullanım alanı en az 120 m² olmalı. Atina merkezinde ve adalarda daireler çoğu zaman fiyat eşiğini aşıp metrekare şartına takılır.
Mülkü kiraya verebilir miyim?
Uzun dönem kiralamaya izin var. Golden Visa mülklerinin paylaşım platformları üzerinden kısa dönem kiralanması ise yasak. Getiri hesabınız tatil kirası gelirine dayanıyorsa, o hesap burada geçerli değil.
Yunanistan'da yaşamam gerekiyor mu?
Hayır. İzni elde tutmak ya da yenilemek için asgari kalış şartı yok.
Başvuruma kimleri dâhil edebilirim?
Eşinizi, bakmakla yükümlü olduğunuz çocuklarınızı ve hem sizin hem de eşinizin anne babasını. Anne babalar için yaş sınırı yok ve maddi bağımlılık kanıtı da istenmiyor; bu, Avrupa programları arasında alışılmadık derecede cömert.
İzin ne kadar süre geçerli?
5 yıl; uygun yatırımı elde tuttuğunuz sürece süresiz yenilenebilir. 5 yıl sonra daimi oturuma, 7 yıl sonra da vatandaşlık başvurusuna hak kazanılır.
Toplam maliyet ne kadar?
Devir vergisi, noter, avukat, tapu sicili ve başvuru harçları genellikle mülk değerine %10-15 ekler. 400.000 EUR'luk bir eşik pratikte 450.000 EUR'ya yakındır.
Yunanistan'da vergi öder miyim?
Yalnızca yılda 183 günden fazla orada kalırsanız. İzne sahip olmak tek başına sizi Yunan vergi mükellefi yapmaz. Mükellef olursanız Yunanistan, artan oranlı vergi yerine dünya genelindeki geliriniz için yıllık sabit 100.000 EUR ödeme seçeneği sunar.
Aradığınız cevabı bulamadınız mı? Bir danışmanımıza sorun
Durumunuzu birlikte değerlendirelim
Danışmanlık talebi
Birkaç bilgi ve size uygun bir zaman yeterli. Gerisini biz ayarlarız.
Yunanistan altın vize (Golden Visa) programı için ilk bakılacak şey fiyat değil, harita. Mülkün bulunduğu bölge, asgari tutarın 800.000 EUR mu, 400.000 EUR mu, yoksa yalnızca belirli dönüşüm ve restorasyon projelerinde geçerli 250.000 EUR mu olacağını belirliyor. Ardından alıcıların çoğunun geç fark ettiği şartlar geliyor: yatırımın tek bir mülke yapılması, iki standart kademede en az 120 metrekare ve tatil amaçlı kiralama yasağı.
Yunanistan Golden Visa ev fiyatları ve uygun mülkler
Fiyat eşiğini geçen bir daire neden yine de uygun olmayabilir?
Çünkü fiyat üç şarttan yalnızca biri. Atina'da ve adalarda 800.000 EUR üzerindeki daireler bile çoğu zaman 120 metrekarelik ana kullanım alanının altında kalıyor; iki küçük daireyi toplayarak bu şartı sağlamak da mümkün değil. Kapora ödemeden önce bölgeyi, metrekareyi ve tapuyu teyit edin.
Hangi bölgeler 800.000 EUR kademesinde?
Atina'yı da içine alan Attika bölgesi, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan bütün adalar bu kademede. Ülkenin geri kalanının büyük bölümü 400.000 EUR kademesinde. Bu yüzden Golden Visa için ev fiyatları sorulduğunda doğru cevap şu: alt sınırı bölge, o sınırın üzerinde neyi alabileceğinizi ise 120 metrekare şartı belirliyor.
250.000 EUR rakamı hâlâ nerede geçerli?
Yalnızca ticari bir binanın konuta dönüştürülmesinde ya da tescilli bir yapının restorasyonunda geçerli; bu kural Yunanistan'ın her yerinde uygulanıyor ve her mülk bu tutarla yalnızca bir kez kullanılabiliyor. Eski yazılar ne derse desin, bu fiyattaki standart bir daire artık şartı karşılamıyor.
Yunanistan Golden Visa şartları 2026: eşikler ve toplam maliyet
Alımın çevresindeki masraflar için fiyatın %10-15'i kadar ek bütçe ayırın: devir vergisi, noter ve avukat ücretleri, tapu sicili kaydı ve başvuru harçları. 400.000 EUR'luk bir mülkte gerçek harcama böylece 450.000 EUR civarına ulaşıyor. Eski eşiklere güvenen alıcıların bunları kullanmak için 28 Şubat 2025'e kadar süresi vardı; bu tarih geçtiği için 2026'da yapılan her başvurunun yeni eşikleri eksiksiz karşılaması gerekiyor.
Gelir tarafı da değişiyor. Uzun dönemli kiralamaya izin veriliyor, platformlar üzerinden kısa dönemli kiralamaya ise verilmiyor; dolayısıyla beklediğiniz getirinin standart bir kira sözleşmesinden gelmesi gerekiyor.
Yunanistan oturum izni ile hangi ülkelere gidilir?
Yunanistan oturum izni 5 yıl geçerli ve mülkü elinizde tuttuğunuz sürece yenileniyor; asgari kalış şartı yok. Eşiniz ve bakmakla yükümlü olduğunuz çocuklarınız dosyaya ekleniyor, sizin ve eşinizin ebeveynleri de eklenebiliyor. Yunanistan Schengen bölgesinde olduğu için kartla 29 Schengen ülkesine herhangi bir 180 günlük dönemde en fazla 90 gün kısa süreli seyahat edebilirsiniz. Yunanistan dışında bir ülkede yaşama ya da çalışma hakkı ise vermiyor.
Yunanistan Golden Visa ile vatandaşlık mümkün mü?
5 yıl sonra daimi oturuma, 7 yıl sonra da vatandaşlığa başvurabiliyorsunuz; ama vatandaşlığa geçiş, Yunanistan'da yaşayanlar için kurgulanmış ayrı bir süreç. Başvurmadan önce Yunan dilini, ülkenin tarihini, coğrafyasını ve kurumlarını ölçen vatandaşlık bilgi sınavını geçmeniz gerekiyor. Oturum izni ülkede bulunma şartı aramadığı için 7 yıl kendiliğinden gelen bir tarih değil, en erken başvurabileceğiniz tarih.
Oturum dosyası Yunanistan'daki yetkili ve lisanslı uzmanlar aracılığıyla hazırlanır, mülkün kurallara uygunluğu imzadan önce kontrol edilir; süreç boyunca muhatabınız değişmez. Sürecin sonunda elinizde bir varlık olması şart değilse fona dayalı Portekiz Golden Visa ve Macaristan Golden Visa programlarıyla karşılaştırın; Avrupa dışında mülkle oturum için Dubai Golden Visa sayfamıza bakın. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; vergi ve göçmenlik konuları kendi durumunuza göre değişir.