Yunanistan Golden Visa
Gayrimenkul yoluyla beş yıllık AB oturum izni
- B Bölgesi'nde gayrimenkul
- Başlangıç400.000 EUR
- Yenilenebilir izin, kalış şartı yok
- 5 yıl
- Asgari ana kullanım alanı
- 120 m²
Yunanistan, hâlâ gayrimenkul üzerine kurulu tek büyük Avrupa golden visa programı. Portekiz gayrimenkul rotasını 2023'te kaldırdı, Macaristan 2025'te kaldırdı, İspanya ise programını tümüyle kapattı. Yunanistan tuttu.
Ne değişti ve neden önemli
Program 2013'te sabit 250.000 EUR ile başladı ve on yıl boyunca bu seviyede kaldı. Bu da onu Avrupa oturumuna giden en ucuz yol yapıyordu. O dönem 5100/2024 sayılı kanunla kapandı.
Yunanistan artık konuma göre üç kademeli bir sistem uyguluyor. Buna asgari yüzölçümü şartı, tek gayrimenkul kuralı ve kısa dönem kiralama yasağı eşlik ediyor. Geçiş dönemi 28 Şubat 2025'te sona erdi, dolayısıyla bugün yapılan başvurular tam eşiklerle karşı karşıya.
Golden Visa uzmanıyla görüşün
Bilgilerinizi bırakın, hem Yunanistan'daki gayrimenkulü hem oturum dosyasını yürüten lisanslı danışmanımız sizi arasın.
Yatırım eşikleri
| Kademe | Nerede | Asgari tutar |
|---|---|---|
| A Bölgesi | Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'den fazla olan adalar | 800.000 EUR |
| B Bölgesi | Yunanistan'ın diğer bölgelerinin çoğu | 400.000 EUR |
| Özel | Ticariden konuta dönüşümler ve tescilli yapı restorasyonları, Yunanistan'ın her yerinde | 250.000 EUR |
İki standart kademe için üç şart geçerli:
- Asgari 120 metrekare ana kullanım alanı
- Tek gayrimenkulEşiğe ulaşmak için birden fazla tapu birleştirilemez.
- Kısa dönem kiralama yasakGolden visa gayrimenkulleri paylaşım ekonomisi platformlarında ilan edilemiyor. Uzun dönem kiralamaya izin var.
250.000 EUR kademesi yalnızca gerçek dönüşüm ve restorasyon projeleri için ayakta ve her gayrimenkul bu orandan bir kez kullanılabiliyor.
Başlıca avantajlar
- Beş yıllık yenilenebilir izin, yatırım elde tutuldukça süresiz yenilenebiliyor
- Asgari kalış şartı yok. Yunanistan'da vakit geçirme zorunluluğunuz bulunmuyor
- Schengen bölgesinde hareket serbestliği
- Aile alışılmadık ölçüde geniş şartlarla dâhil. Eş, bakmakla yükümlü olunan çocuklar ve hem yatırımcının hem eşin ebeveynleri. Yaş sınırı yok, bakmakla yükümlülük belgesi de istenmiyor
- Beş yıl sonunda daimi oturum, yedi yıl sonunda vatandaşlık başvurusu hakkı
- Yunanistan'da yılda 183 günden fazla kalmadığınız sürece vergi yükümlülüğü doğmaz
- Kullanılabilir bir varlık. Fon bazlı programların aksine, içinde oturabileceğiniz, uzun dönem kiraya verebileceğiniz ya da satabileceğiniz bir şeye sahip oluyorsunuz
Ebeveyn kuralını ayrıca vurgulamakta fayda var. Avrupa programlarının çoğu ebeveynleri ya kapsam dışı bırakıyor ya da mali bağımlılık belgesi istiyor. Yunanistan ikisini de yapmıyor.
Şartlar
- İzin süresi boyunca elde tutulan uygun bir gayrimenkul yatırımı
- Ana başvuru sahibinin 18 yaşını doldurmuş olması
- AB vatandaşı olmamak
- Temiz sabıka kaydı
- Fonların yasal kaynağına dair belge
- Yunanistan vergi numarası ve banka hesabı
- Sağlık sigortası
Süreç
Bölgenizi ve eşiğinizi belirleyin
Hangi kademenin geçerli olduğu gayrimenkulün nerede olduğuna bağlı ve bütçenin tamamını bu belirliyor. Bu sonradan halledilecek bir ayrıntı değil, ilk soru.
Yunanistan vergi numarası ve banka hesabı alın
İkisi de işlemin ön şartı.
Gayrimenkulü seçin ve doğrulayın
Yüzölçümü, bölge sınıflandırması ve tapu durumu satın almadan sonra değil, önce teyit edilmeli.
Alımı tamamlayın
Yunanistan bankacılık sistemi üzerinden ve tam belgelenmiş şekilde.
Oturum izni başvurusunu yapın
Biyometrik kayıt Yunanistan'da alınıyor.
Beş yıllık izninizi alın
Karar vermeden önce bilinmesi gerekenler
Bütçeyi satış fiyatının ötesine kurun
Devir vergisi, noter, hukuk, tapu ve başvuru masrafları genellikle gayrimenkul değerinin yüzde 10 ila 15'i kadarını ekliyor. 400.000 EUR'luk bir eşik pratikte 450.000 EUR'ya yakın bir rakama denk geliyor.
Kısa dönem kiralama yasağı yatırımın mantığını değiştiriyor
Yunan gayrimenkulü büyük ölçüde tatil kiralaması sayesinde güçlü bir getiri piyasası oldu. Golden visa gayrimenkulleri bunun dışında. Öngördüğünüz getiri kısa dönem gelire dayanıyorsa, o hesap burada geçerli değil. Size böyle bir hesap gösteren kişi ya eski kurallardan çalışıyordur ya da kontrol etmeyeceğinizi umuyordur.
120 metrekare şartı A Bölgesi'nde gerçek bir kısıt
Atina merkezinde ve adalarda daireler sık sık bu rakamın altında kalıyor. Fiyat eşiğini rahatça aşan bir gayrimenkul, yüzölçümünden elenebiliyor.
Yatırımı elde tutmak zorundasınız
Satmak, yenilemeden önce yerine uygun başka bir varlık koymadığınız sürece uygunluğunuzu sona erdiriyor.
Vergi ikameti isteğe bağlı ve ayrı bir konu
İzni elinizde tutmak sizi Yunanistan vergi mükellefi yapmıyor. Mükellef olmayı seçerseniz Yunanistan, artan oranlı vergilere alternatif olarak dünya çapındaki gelir üzerinden yıllık sabit 100.000 EUR'luk bir vergi sunuyor. Bu bazı yatırımcılar için önemli, çoğu için değil.
Yunanistan, SmartDecision'ın iki tarafı da yürüttüğü piyasalardan biri: gayrimenkulün kendisi ve arkasındaki oturum dosyası. Bunlar genellikle iki ayrı firmayla yapılan iki ayrı görüşmedir ve golden visa alımlarının çoğu tam da aradaki bu boşlukta yanlış gider.
Yunanistan Golden Visa hakkında sık sorulanlar
Son kontrol:
Yunanistan Golden Visa için ne kadar yatırım yapmam gerekiyor?
Mülkün nerede olduğuna bağlı. Atika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 EUR. Diğer bölgelerin çoğunda 400.000 EUR. 250.000 EUR ise yalnızca ticari mülkün konuta dönüştürülmesi ve tescilli yapıların restorasyonu için geçerli.
250.000 EUR eşiği hâlâ geçerli mi?
Yalnızca dönüşüm ve restorasyon projeleri için ve her mülk bu orandan bir kez kullanılabilir. 2024'e kadar geçerli olan sabit 250.000 EUR giriş seviyesi artık yok. Bundan söz eden her içerik 2024 öncesine ait.
Eşiğe ulaşmak için birden fazla mülkü birleştirebilir miyim?
Hayır. Yunanistan tek bir mülk şartı arar. Birden fazla tapu birleştirilemez; Türkiye ve BAE'den farkı da budur.
Asgari büyüklük şartı var mı?
Evet, 400.000 EUR ve 800.000 EUR kademelerinde ana kat alanı en az 120 metrekare olmalı. Atina merkezinde ve adalarda daireler çoğu zaman fiyat eşiğini aşıp metrekare şartına takılır.
Mülkü kiraya verebilir miyim?
Uzun dönem kiralamaya izin var. Golden Visa mülklerinin paylaşım platformları üzerinden kısa dönem kiralanması ise yasak. Getiri hesabınız tatil kirası gelirine dayanıyorsa, o hesap burada geçerli değil.
Yunanistan'da yaşamam gerekiyor mu?
Hayır. İzni elde tutmak ya da yenilemek için asgari kalış şartı yok.
Başvuruma kimleri dahil edebilirim?
Eşinizi, bakmakla yükümlü olduğunuz çocuklarınızı ve hem sizin hem de eşinizin anne babasını. Anne babalar için yaş sınırı yok ve maddi bağımlılık kanıtı da istenmiyor; bu, Avrupa programları arasında alışılmadık derecede cömert.
İzin ne kadar süre geçerli?
Beş yıl; uygun yatırımı elde tuttuğunuz sürece süresiz yenilenebilir. Beş yıl sonra daimi oturuma, yedi yıl sonra da vatandaşlık başvurusuna hak kazanılır.
Toplam maliyet ne kadar?
Devir vergisi, noter, avukat, tapu sicili ve başvuru harçları genellikle mülk değerine yüzde on ila on beş ekler. 400.000 EUR'luk bir eşik pratikte 450.000 EUR'ya yakındır.
Yunanistan'da vergi öder miyim?
Yalnızca yılda 183 günden fazla orada kalırsanız. İzne sahip olmak tek başına sizi Yunan vergi mükellefi yapmaz. Mükellef olursanız Yunanistan, artan oranlı vergi yerine dünya genelindeki geliriniz için yıllık sabit 100.000 EUR ödeme seçeneği sunar.
Sorunuz burada yok mu? Bir danışmana sorun
Uygunluğunuzu konuşalım
Danışmanlık talebi
Birkaç bilgi ve size uyan bir zaman. Gerisini biz hallederiz.
Danışmanlık ücreti yok. Eşleştirme ücreti yok. Mülk fiyatına fark yok. Satış tamamlandığında satıcıdan ödeme alıyoruz.