İngiltere'de ev almak için kredi arayan çoğu kişi işe faiz oranından başlıyor ve İngiltere mortgage aramalarında karşısına çıkan sonuçların çoğu da orandan söz ediyor. Oysa banka faiz oranını en son belirliyor. Ondan önce üç sorunun cevabına bakıyor: hangi ülkede yaşadığınız, gelirinizin hangi para biriminde ödendiği ve evi kiraya mı vereceğiniz, yoksa kendiniz mi oturacağınız.
Yukarıdaki İngiltere mortgage hesaplama aracı hesabı sizin için yapıyor. Bu bölüm ise yurt dışında yaşayan alıcıların hesabın ötesinde sorduğu soruları yanıtlıyor.
Uluslararası birimi olan büyük İngiliz bankaları. Bunların bir kısmı yurt dışında yaşayanlara kredi veriyor, ama genellikle yalnızca yayımladıkları listedeki ülkelerde oturanlara. Oturmak için alınan evlere de kredi veren bankalardan birinin listesinde BAE var, Türkiye yok.
Buy-to-let, yani kiraya verilecek ev kredisinde uzman kurumlar. Yurt dışında yaşayan alıcı için en geniş kapı bu. Yerleşik olmayanlara kiraya verilecek ev için kredi veren kurum sayısı, oturulacak ev için kredi verenlerden fazla ve bu kurumlar kararı büyük ölçüde kira gelirine bakarak veriyor. En az biri hem BAE'de hem Türkiye'de yaşayanları kabul ediyor; Türkiye'de yaşayanlar için ek kontroller yapıyor.
Özel bankacılık (private banking). Bu bankalar yüksek varlıklı müşterilere, çoğu zaman bankayla kurulan daha geniş bir ilişkinin parçası olarak kredi veriyor; şartları da yayımlanmış bir ürün listesine göre değil, müşteriye göre belirliyor.
Hangi kapının size açık olduğunu yaşadığınız ülke ve evi ne için aldığınız belirliyor. Londra ekibimiz dosyanıza bu iki soruyla başlıyor; kredi başvurusu ise FCA denetimindeki bir mortgage broker (kredi aracısı) üzerinden hazırlanıyor.
Yurt dışında yaşayanlar için bakılabilecek tek bir faiz oranı yok. Her banka kendi ürününü fiyatlıyor; aynı alıcı, koyduğu peşinata, faizi kaç yıl sabitlediğine ve ödediği ürün ücretine göre farklı oranlarla karşılaşıyor. Yukarıdaki hesaplama aracı %5,9 ile açılıyor; bu, hesap yapmak için verilmiş bir örnek oran, herhangi bir bankanın teklifi değil.
Düşük faiz çoğu zaman daha yüksek bir ürün ücretiyle geliyor ve bu ücret krediye eklenirse vade boyunca ona da faiz işliyor. Faizi beş yıl ya da daha uzun sabitlemek ise kira testini de değiştiriyor: testteki %5,5'lik alt sınır uygulanmıyor; sabit faizler bu sınırın altında kaldığı dönemlerde bu fark önem kazanıyor.
Sabit dönem bitince: İngiltere mortgage sistemi nasıl işliyor?
İngiltere'de konut kredilerinin çoğu, faizin belirli bir süre sabit kaldığı anlaşmalar (fixed deal) olarak sunuluyor. Bu süre bittiğinde yeni bir anlaşmaya geçmez ya da krediyi başka bir bankaya taşımazsanız (remortgage) faiz, bankanın standart değişken oranına döner ve bu oran çoğu zaman daha yüksektir. Sabit dönem içinde krediyi kapatırsanız genellikle erken ödeme ücreti ödersiniz; bu ücret kalan borcun bir yüzdesi olarak hesaplanır. Teklifleri, ücretler dahil sabit dönem boyunca size neye mal olacağına göre karşılaştırın.
Kiraya verilecek ev kredisinde banka sizin kadar dairenin kendisini de değerlendiriyor. Aylık kiranın, test faiziyle hesaplanan aylık faizin en az %125'i olmasını istiyor; yurt dışında yaşayanlara kredi veren bazı bankalar %130 arıyor. Gelirinizin de bir alt sınırı geçmesi gerekiyor, ama geliriniz kira kadar belirleyici değil.
Londra'da bunun somut bir sonucu var. Fiyatın kiraya göre yüksek olduğu bölgelerde kira testi krediyi %75'in altında sınırlayabiliyor ve aradaki farkı daha yüksek bir peşinatla kapatmanız gerekiyor. Beklenen kirayı hesaplama aracına değerleme raporu geldikten sonra değil, daireye karar vermeden önce girin.
Bir koşul ise kesin: bu yolla alınan dairede siz ya da aileniz oturamazsınız. Londra'daki satılık konutlar ve Birleşik Krallık genelindeki ilanlar, kira hesabını üzerinde deneyebileceğiniz gerçek daireleri gösteriyor.
İngiltere'de gelir vergisi açısından yerleşik sayılmamanız, stamp duty (konut alımında ödenen damga vergisi) hesabınızı tek başına belirlemiyor. HMRC'nin rehberine göre ek oran hesaplanırken Statutory Residence Test (yasal ikamet testi) kapsamındaki statünüze bakılmıyor. Tek ölçü, alımdan önceki 12 ayda İngiltere'de en az 183 gün bulunup bulunmadığınız. Bu süreyi doldurmadıysanız her dilime %2 ekleniyor. Dünyanın herhangi bir yerinde 40.000 sterlin ve üzeri değerde bir eviniz olmaya devam edecekse %5 daha ekleniyor; Türkiye'deki evini elinde tutan alıcı da bu kapsama giriyor.
Bankalar ise üçüncü bir soruya, nerede yaşadığınıza ve gelirinizin nereye ödendiğine bakıyor; taşındığınız yıl aynı kişi için bu cevaplar birbirinden farklı çıkabilir. İngiltere'de geçirdiğiniz günleri sözleşme imzasından (exchange) önce sayın. Bu bilgiler geneldir; alımın tüm masrafları Birleşik Krallık alım rehberimizde yer alıyor, kendi durumunuzu ise bir vergi danışmanına teyit ettirmeniz gerekir.
Yurt dışında yaşayan birçok alıcı aynı peşinatla iki şehri karşılaştırıyor ve ikisini tek bir rakam ayırıyor. Londra'da incelediğimiz bankaların çoğu yurt dışında yaşayana fiyatın %75'ine kadar kredi veriyor; Dubai'de ise hesaplama aracımız yurt dışında yaşayan alıcı için en az %40 peşinat varsayıyor. BAE tarafını kendi hesaplama aracıyla Dubai mortgage sayfamızda, oradaki alım sürecini ise BAE alım rehberimizde bulabilirsiniz.
