Birleşik Arap Emirlikleri gayrimenkul piyasasını 2002'de yabancıların tam mülkiyetine açtı. Yirmi yıl sonra ülke, yerleşik olmayanlar için dünyanın en erişilebilir uluslararası gayrimenkul piyasalarından biri hâline geldi: gelir vergisi yok, sermaye kazancı vergisi yok, yıllık emlak vergisi yok ve doğrudan gayrimenkul yatırımı üzerine kurulmuş bir oturum sistemi var.
Aynı zamanda kuralların sık değiştiği bir piyasa. Oturum eşikleri Mayıs 2026'da değişti. İpotek kuralları 2026'da değişti. Bir yıl önce yayımlanmış rehberler bile önemli ayrıntılarda çoğu zaman yanlış.
Bu rehber şu anda geçerli olanı anlatıyor.
Son kontrol:
Kişisel gelir vergisi yok, sermaye kazancı vergisi yok, veraset vergisi yok, yıllık emlak vergisi yok. Geniş tabanlı tek vergi yüzde 5 KDV ve o da satış fiyatına değil, tescil, değerleme, ipotek düzenlemesi gibi hizmetlere uygulanıyor. Belirli bir eşiğin üzerindeki şirketler için yüzde 9 kurumlar vergisi var, o ayrı bir konu.
Dubai'de brüt getiriler yerleşik küresel şehirlerin çoğundan tipik olarak daha yüksek. Asıl önemli olan net getiri ve aidatlar bunu ciddi biçimde düşürüyor. Maliyetler bölümünde ele alınıyor.
Çok az piyasa bir gayrimenkul alımının doğrudan uzun vadeli oturuma dönüşmesine izin verir. BAE veriyor, üstelik iki seviyede, ve kurallar 2026'da gevşetildi.
Dirhem ABD dolarına sabitlenmiş. Kendi ülkesinin para birimi oynak olan alıcılar için belirleyici faktör çoğu zaman getiri değil, bu.
BAE'de yaşayanların yaklaşık yüzde 90'ı yabancı. Dolayısıyla kiralık piyasası yerel piyasanın içinde bir niş değil, piyasanın kendisi.
Yabancı uyruklular gayrimenkule tam sahip olabiliyor, ancak yalnızca belirlenmiş bölgelerde.
Freehold, gayrimenkulün ve üzerinde durduğu arsanın tam mülkiyetini veriyor. İlgili tapu idaresinde adınıza tescil ediliyor, süresiz elde tutuluyor ve miras yoluyla geçiyor. Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay ve yabancı alıcıların baktığı bölgelerin çoğu freehold.
Leasehold, bir gayrimenkulü belirli bir süre kullanma hakkı veriyor. Süre genellikle 10 ila 99 yıl arasında ve sonunda mülk arsa sahibine dönüyor. Çok az yabancı alıcı leasehold seçiyor ve seçmek için nadiren bir sebep oluyor.
Pratik kural: Herhangi bir yeri gezmeden önce bölgenin freehold ilan edilmiş olduğunu teyit edin. Hedefinizi anlayan bir danışman, size o hedefi karşılayamayacak gayrimenkuller göstermez.
Sahil kuleleri, yoğun sosyal olanaklar, kısa ve uzun dönemde istikrarlı biçimde güçlü kira talebi. Gelişmekte olan değil oturmuş bir bölge ve bu hem fiyata hem güvenilirliğe yansıyor.
Üst segment. Özel plaj erişimi, villalar ve markalı daireler, inşaat yapısı gereği sınırlı arz. Fiyatlar bunu yansıtıyor.
Burj Khalifa ve Dubai Mall. Merkezi, yoğun markalı ve fiyatı buna göre. İzin verilen yerlerde kısa dönem kiralama performansı güçlü.
Downtown'a bitişik, daha düşük giriş fiyatlarıyla. Ticari ve konut karışık, hâlâ yeni arz veriyor. Downtown fiyatları olmadan merkezi Dubai isteyen yatırımcılar arasında popüler.
Şehrin içinde sahil yaşamı. Oturmuş bir yerleşim, olgun sosyal olanaklar, Bluewaters ve Ain Dubai'ye yakın.
Yanı başındaki Marina'dan daha düşük giriş fiyatı, benzer erişimle. Çoğu zaman daha iyi getiri, daha az prestij.
Dubai'de en çok aranan bölgelerden biri. Uygun giriş fiyatı, güçlü getiri, yoğun süregelen arz. Son madde iki tarafı da keser ve her getiri projeksiyonunda hesaba katılmalı.
On sekiz delikli bir golf sahası etrafında planlanmış. Villalar, müstakil evler ve daireler, güçlü aile talebi, yerleşik okullar ve sağlık kurumları.
Kapalı villa yerleşimi, olgun peyzaj, aile odaklı. Kulelerden tamamen farklı bir alıcı profili.
Geniş, hâlâ gelişmekte, geniş bir fiyat aralığı. Uzun vadeye rahat bakan yatırımcılara uygun.
Konut arzı olan bir teknoloji parkı. Daha düşük fiyatlar, yerel istihdam kümesine bağlı bir kiracı tabanı.
Dubai'nin uygun fiyatlı ucu. Temalı kümeler, yakınında Dragon Mart, düşük sermayeyle yüksek getiri.
Şehir merkezine yakın sahil kuleleri, başkentin başlıca yabancı alıcı bölgesi.
Kültür bölgesi, Louvre Abu Dhabi'ye ev sahipliği yapıyor. Düşük yoğunluk, üst segment fiyatlama, sahil kenarı.
Abu Dabi gayrimenkulü genellikle Dubai'deki dengiyle karşılaştırıldığında daha ucuz ve devir ücreti yüzde 4 değil yüzde 2. Kira talebi daha istikrarlı ama daha ince.
Resort geliştirmesi yapılan, mercan biçimli dört ada. Şu anda BAE'nin daha hareketli gelişmekte olan piyasalarından biri. Devir ücreti yapısı Dubai'den farklı ve projeden alımlarda ücret peşin değil, teslimde ödeniyor.
Bu seçim fiyatı, takvimi, riski ve oturum uygunluğunu bölge seçiminden daha fazla etkiliyor.
Avantajlar
Ödünler
Avantajlar
Ödünler
En kritik nokta: projeden bir gayrimenkul, teslim edilip tapusu çıkana kadar iki yıllık yatırımcı vizesine uygun değil. On yıllık Golden Visa ise farklı işliyor: esas alınan alım bedeli ve Dubai'de projeden alınan bir gayrimenkul, teslimden önce Oqood belgesiyle de uygun olabiliyor.
Hedefiniz oturum izniyse bunu ilk görüşmede söyleyin. Bu, seçenekleri ciddi biçimde daraltıyor ve hangi gayrimenkullerin gezilmeye değer olduğunu baştan değiştiriyor.
İki rota, 2026'da güncellendi.
750.000 AED'lik asgari eşik, tek malikler için 1 Mayıs 2026'da kaldırıldı. Tek malik artık gayrimenkul değerinden bağımsız olarak başvurabiliyor.
Şartlar
2 milyon AED ve üzeri bir alım bedeli gerektiriyor. Esas alınan, ödediğiniz alım bedeli.
Özellikle ipotek konusunda: Kaynaklar şu anda 2 milyon AED'nin kendi öz kaynağınız mı olması gerektiği, yoksa alım bedelinin tamamının yeterli mi olduğu konusunda çelişiyor. Bu 2026 içinde değişti ve alımı buna göre yapılandırmadan önce güncel DLD rehberliğinden teyit edilmeli.
Yerleşik olmayanlara da finansman var, ancak yerleşiklere göre daha sıkı şartlarla.
Freehold olmayan bölgeden almak. Kaçınması kolay, geç fark etmesi pahalı.
Projeden alımın Golden Visa'yı engellediğini sanmak. Dubai'de 2 milyon AED ve üzeri bir projeden alım, tapu çıkmadan Oqood belgesiyle de uygun olabiliyor.
İki yıllık vize acilken projeden almak. Projeden alım, tapu çıkana kadar iki yıllık yatırımcı vizesi getirmiyor.
Aidatları küçümsemek. Aidatlar yıllık, kiracı otursa bile malik ödüyor ve binadan binaya büyük fark gösteriyor. Bunları hesaba katmayan bir getiri projeksiyonu getiri projeksiyonu değildir.
DLD tescil süresini kaçırmak. İmzadan itibaren işlemi tescil ettirmek için 60 gününüz var.
Kayıtsız danışmanla çalışmak. Yalnızca RERA'ya kayıtlı danışmanlarla çalışın. Kayıt doğrulanabilir bir bilgi ve bu kontrolü atlamak için hiçbir sebep yok.
SmartDecision BAE piyasasını, o piyasada çalışan danışmanlarla takip ediyor. Oturum izni hedefinizin bir parçasıysa bu, sonda kontrol edilecek bir madde değil, ilk görüşmeden itibaren aramayı şekillendiren şey olmalı.
BAE'de ne aradığınızı yazın, o piyasada çalışan bir danışman sizi arasın.
Adım adım
Yabancılar BAE'de gayrimenkul alabilir mi? 2002'de çıkarılan mevzuattan bu yana, belirlenmiş freehold bölgelerde evet.
Süreç, projeden mi yoksa hazır mı aldığınıza göre değişiyor. İkisi de aşağıda, gerçekçi takvimleriyle birlikte.
Fiziksel olarak orada olmanız gerekmiyor. Alımın tamamı, BAE'de yetkin bir avukata sınırlı vekâletname vererek uzaktan tamamlanabiliyor. Bu yaygın ve tümüyle olağan bir uygulama, ancak vekâletnamenin gerçekten yetkin bir profesyonele verilmesi ve kapsamının o işlemle sınırlı tutulması gerekiyor.
Gerekecek belgeler
Gayrimenkulün ne için alındığı, bütçe ve oturum izninin hedefin parçası olup olmadığı. Sonrasındaki her şeyi bu belirliyor.
Saha ziyaretleri, örnek daireler ya da uzaktan gezme. Projeden alımda pazarlık fiyattan çok ödeme planı üzerine döner ve orada alıcıların beklediğinden çoğu zaman daha fazla alan vardır.
Genellikle yüzde 2 civarında bir rezervasyon bedeli daireyi bloke ediyor. Ardından genellikle değerin yaklaşık yüzde 20'si kadar bir peşinat geliyor.
Satış Sözleşmesi (SPA) ödeme planını, teknik şartnameyi, tamamlanma tarihini ve gecikme hâlindeki hakları belirliyor. İnceletmeniz gereken belge bu. Özellikle gecikme maddeleri geliştiriciden geliştiriciye ciddi biçimde değişiyor.
SPA, DLD portalına tescil ediliyor ve Oqood belgesi düzenleniyor. Bu, projeden alımdaki hakkınızın resmi kaydı ve tapu çıkana kadar pozisyonunuzu koruyan şey. Dubai'de projeden alımla Golden Visa başvurusu da bu belgeyle yapılabiliyor.
Tamamlandığında gayrimenkul DLD'ye tescil ediliyor ve tapu düzenleniyor. Gayrimenkul iki yıllık yatırımcı vizesi için ancak bu noktada sayılıyor.
Kredi kullanacaksanız: İpotek başvurusunu planlanan teslimden yaklaşık 30 gün önce yapın.
Dairenin kendisini inceleyin. Yapı kalitesini, binanın durumunu ve yalnızca ilan edilen oranı değil aidat geçmişini kontrol edin.
Genellikle yüzde 10 kapora.
Mutabakat Zaptı (MOU), Dubai'de satış sözleşmesi işlevi görüyor ve iki tarafça bir Tescil Mütevellisi (Registration Trustee) ofisinde onaylanıyor.
Geliştiriciden alınıyor ve gayrimenkul üzerinde ödenmemiş borç bulunmadığını teyit ediyor. Bu adım ödenmemiş aidatları yakalıyor ve onları devirden sonra değil burada bulmak çok daha iyi.
Ödeme bloke çekle yapılıyor ve çekler devir toplantısından önce hazırlanıyor.
İki taraf da hazır bulunuyor, belgeler imzalanıyor ve devir gerçekleşiyor.
DLD tapuyu düzenliyor ve tescilli malik siz oluyorsunuz.
Kredi kullanacaksanız: Banka değerlemesi ve nihai onay için yaklaşık 30 gün ekleyin.
| Aşama | Projeden | Hazır |
|---|---|---|
| İhtiyaç ve kısa liste | 1 ila 2. gün | 1 ila 2. gün |
| Gezme ve pazarlık | 2 ila 15. gün | 1 ila 2. gün |
| Rezervasyon | 2 ila 15. gün, yaklaşık yüzde 2 bedel ve yüzde 20 peşinat | 1 ila 2. gün, yaklaşık yüzde 10 kapora |
| Satış sözleşmesi | 15 ila 60. gün, SPA | 3 ila 7. gün, MOU / Form F |
| İşlemler | 30 ila 60. gün, Oqood tescili | 3 ila 4. gün, bloke çekler |
| Nihai devir | Teslimde, DLD tescili | 3 ila 7. gün, ardından 2 gün içinde tapu |
Pratikte hazır bir alım, imzadan sonraki yaklaşık 30 gün içinde tamamlanıyor. Projeden alım ise teslimde tamamlanıyor, yani genellikle üç ila beş yıl sonra.
Yalnızca Gayrimenkul Düzenleme Kurumu'na (RERA) kayıtlı danışmanlarla çalışın. Kayıt kamuya açık şekilde doğrulanabiliyor.
Satış sözleşmesini imzaladıktan sonra DLD'ye tescil için 60 gününüz var. Sunulan belgelerin güncel ve Arapça olması gerekiyor. Gayriresmî bir çeviri yerine yetkin bir avukata inceletin.
Yabancı mülkiyeti belirlenmiş bölgelerle sınırlı.
Alıcı parası devlet denetimindeki escrow hesaplarına gidiyor. Escrow düzenlemesini varsaymak yerine doğrulayın.
Uzaktan alıyorsanız vekâletname o işlemle sınırlı olmalı ve yetkin bir avukata verilmeli.
Oturum izni hedefinizse bunu en baştan söyleyin. İki yıllık yatırımcı vizesi tapusu çıkmış, tamamlanmış bir gayrimenkul gerektiriyor. On yıllık Golden Visa ise 2 milyon AED ve üzeri bir alım bedeli istiyor; Dubai'de projeden alınan gayrimenkul Oqood belgesiyle de uygun olabiliyor.
Maliyetler
Satış fiyatının üzerine, edinim masrafları için hazır alımda gayrimenkul değerinin yaklaşık yüzde 7 ila 8'ini, projeden alımda yüzde 4 ila 5'ini bütçeleyin. İpotek maliyetleri bunun üstüne biniyor.
Aşağıdaki rakamlar güncel gösterge oranlar. Ücretler emirliğe, geliştiriciye ve işlem türüne göre değişiyor, kendi alımınız için teyit ettirilmeli.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| DLD devir ücretiyüzde 4 | 40.000 AED |
| Tapu tescil ücreti4.000 AED + yüzde 5 KDV | 4.200 AED |
| Danışmanlık komisyonuyüzde 2 | 20.000 AED |
| DEWA aboneliğiDaire | 2.300 AED |
| Muvafakatname ücretiGeliştiriciye göre değişir | 500 ila 5.000 AED |
| Ek maliyetler | 67.000 ila 71.500 AED |
| Toplam bütçe | 1.067.000 ila 1.071.500 AED |
Satış fiyatının yaklaşık yüzde 6,7 ila 7,2'si kadar. İpotek maliyetleri dâhil değil.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| DLD devir ücretiyüzde 4 | 40.000 AED |
| Projeden alım idari ücretiProjeye göre değişir | 1.150 ila 5.000 AED |
| Ek maliyetler | 41.150 ila 45.000 AED |
| Toplam bütçe | 1.041.150 ila 1.045.000 AED |
Sonradan, teslimde ödenenler
Bu aşamada satış fiyatının yaklaşık yüzde 4,1 ila 4,5'i kadar. İpotek maliyetleri dâhil değil.
Projeden alımda danışmanlık komisyonu yok. Projeden alımda alıcı komisyon ödemiyor; iki örnek arasındaki farkın büyük kısmı da buradan geliyor.
Dubai'de gayrimenkul değerinin yüzde 4'ü, alıcı tarafından ödeniyor. Hem yeni yapı hem ikinci el için geçerli.
Üstüne idari ücretler: daireler için 580 AED, arsa için 430 AED, projeden tesciller için 1.150 ila 5.000 AED.
Emirliklere göre
Gayrimenkul değerinin yüzde 2 ila 4'ü, artı yüzde 5 KDV. Dubai'de ikinci el işlemlerde standart oran yüzde 2. Projeden alımda komisyon yok.
Daire için 2.300 AED, villa için sayaç sayısına göre 4.000 AED'ye kadar. Diğer emirlikler farklı sağlayıcılar kullanıyor: Abu Dabi'de ADDC ve TAQA, Ras Al Khaimah'da FEWA ve Etihad WE, Şarika'da SEWA. Güvence bedelleri genellikle 1.000 ila 2.000 AED aralığında.
Geliştiriciye ödenen 500 ila 5.000 AED artı KDV. Geliştiriciden geliştiriciye büyük fark gösteriyor.
Asıl süregelen gider ve en çok küçümsenen kalem.
Gayrimenkul kirada olsun olmasın, aidatı kiracı değil malik ödüyor. Aidatlar binanın bakımını ve yönetimini kapsıyor. Fit kare başına hesaplanıyor, bina düzeyinde belirleniyor ve oran RERA tarafından onaylanıyor.
| Gayrimenkul tipi | Tipik yıllık oran | 1.000 ft² örneği |
|---|---|---|
| Eski veya ekonomik daire | ft² başına 8 ila 12 AED | 8.000 ila 12.000 AED |
| Standart daire | ft² başına 12 ila 18 AED | 12.000 ila 18.000 AED |
| Güçlü sosyal olanaklı proje | ft² başına 18 ila 25 AED | 18.000 ila 25.000 AED |
| Lüks veya markalı rezidans | ft² başına 25 ila 40+ AED | 25.000 ila 40.000+ AED |
Bunlar oran değil, aralık. Geçerli rakam, o binaya özel RERA onaylı orandır ve alımdan sonra değil önce kontrol edilmelidir.
Bunun getiri açısından önemi. Yılda 80.000 AED kira getiren 1.000 fit karelik bir daire, 20.000 AED aidatla başka, aynı kirayla 10.000 AED aidatla bambaşka bir yatırımdır. Aidat düşülmeden verilen her getiri rakamı brüt rakamdır ve öyle değerlendirilmelidir.
Oturum izni planınızın parçasıysa bunu ayrı bütçeleyin.
2 milyon AED ve üzeri bir alım bedeli gerektiriyor. Esas alınan, ödediğiniz alım bedeli.
BAE Golden Visa sayfasıBAE'de maliyetler gizli değil, ancak birden fazla kurum ve sağlayıcıya dağılmış durumda. Alıcıların çoğu bu yüzden tapu aşamasında beklemedikleri bir rakamla karşılaşıyor. SmartDecision, karar vermeden önce o binaya özel RERA onaylı aidat oranı dâhil olmak üzere tam bir maliyet dökümü hazırlıyor.
Emirlikler genelindeki ilanlar ve Golden Visa programının tüm ayrıntıları.
Birkaç bilgi ve size uyan bir zaman. Gerisini biz hallederiz.
Danışmanlık ücreti yok. Eşleştirme ücreti yok. Mülk fiyatına fark yok. Satış tamamlandığında satıcıdan ödeme alıyoruz.