Birleşik Arap Emirlikleri gayrimenkul piyasasını 2002'de yabancıların tam mülkiyetine açtı. Bugün BAE, yurt dışında yaşayanlar için dünyanın en erişilebilir gayrimenkul piyasalarından biri: gelir vergisi yok, sermaye kazancı vergisi yok, yıllık emlak vergisi yok ve doğrudan gayrimenkul yatırımı üzerine kurulmuş bir oturum sistemi var.
Aynı zamanda hızlı hareket eden bir piyasa; doğru alım, güncel kalmayı gerektiriyor. Oturum eşikleri Mayıs 2026'da değişti. İpotek kuralları 2026'da değişti. Bir yıl önce yayımlanmış rehberler bile önemli ayrıntılarda çoğu zaman yanlış.
Bu rehber, bugün geçerli kuralları anlatıyor.
Son kontrol:
Kişisel gelir vergisi, sermaye kazancı vergisi, veraset vergisi ve yıllık emlak vergisi yok. Genel olarak uygulanan tek vergi %5 KDV; o da tescil, değerleme ve ipotek düzenleme gibi hizmetlere uygulanıyor. Konutun kendisinde KDV yok: yeni bir konutun ilk satışında oran %0, sonraki satışlar ise KDV'den muaf. Ticari gayrimenkulde KDV %5. Şirketler yalnızca 375.000 AED'yi (yaklaşık 102.000 USD) aşan vergilendirilebilir kârları için %9 kurumlar vergisi öder; bu tutara kadar olan kâr %0 vergilendirilir.
Dubai'de brüt kira getirileri, köklü dünya şehirlerinin çoğundan genellikle daha yüksek. Asıl önemli olan net getiri ve burada da Dubai öne çıkıyor: yıllık emlak vergisi olmadığı için bir konuta sahip olmanın ve onu kiraya vermenin maliyeti, diğer büyük şehirlere göre düşük kalıyor. Düzenli giderlerin başında aidat geliyor; ayrıntılar Maliyetler bölümünde.
Çok az ülkede bir mülk alımı doğrudan uzun süreli oturum iznine dönüşür. BAE'de bu mümkün, üstelik iki farklı seviyede; kurallar da 2026'da kolaylaştırıldı.
Dirhem ABD dolarına sabitlenmiş. Kendi ülkesinin para birimi dalgalı olan alıcılar için çoğu zaman getiriden çok bu sabit kur belirleyici oluyor: dolara bağlı bir varlık, yatırımcıların birikimlerini kur dalgalanmalarına karşı korumasının yollarından biri.
BAE'de yaşayanların yaklaşık %90'ı yabancı. Bu yüzden yabancılara kiralama, piyasanın küçük bir parçası değil, piyasanın ta kendisi.
Dubai Creek'ten Downtown'a
Yabancı uyruklular gayrimenkule tam sahip olabiliyor, ancak yalnızca belirlenmiş bölgelerde.
Freehold, gayrimenkulün ve üzerinde durduğu arsanın tam mülkiyetini veriyor. İlgili tapu idaresinde adınıza tescil ediliyor, süresiz elde tutuluyor ve miras yoluyla geçiyor. Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay ve yabancı alıcıların baktığı bölgelerin çoğu freehold.
Leasehold, bir gayrimenkulü belirli bir süre kullanma hakkı veriyor. Süre genellikle 10-99 yıl arasında ve sonunda mülk arsa sahibine dönüyor. Çok az yabancı alıcı leasehold seçiyor ve bunun için genellikle bir sebep de yok.
Pratik kural: Bir mülkü görmeye gitmeden önce bölgenin freehold olduğunu teyit edin. Hedefinizi anlayan bir danışman, size o hedefi karşılayamayacak gayrimenkuller göstermez.
Deniz kenarında yüksek kuleler, zengin sosyal olanaklar ve hem kısa hem uzun dönem kiralamada istikrarlı, güçlü talep. Gelişmekte olan değil, oturmuş bir bölge; bu da hem fiyatlara hem güvenilirliğe yansıyor.
Üst segment. Özel plaj erişimi, villalar ve markalı daireler; yapay ada olduğu için arz sınırlı. Fiyatlar da bunu yansıtıyor.
Burj Khalifa ve Dubai Mall'un bulunduğu bölge. Merkezi konumda, markalı projeler yoğun ve fiyatlar buna göre. İzin verilen binalarda kısa dönem kiralama performansı güçlü.
Downtown'a bitişik, daha düşük giriş fiyatlarıyla. Ticari ve konut projeleri bir arada; hâlâ yeni projeler çıkıyor. Downtown fiyatları olmadan merkezi Dubai isteyen yatırımcılar arasında popüler.
Şehrin içinde sahil yaşamı. Oturmuş bir yerleşim, olgun sosyal olanaklar, Bluewaters ve Ain Dubai'ye yakın.
Yanı başındaki Marina'dan daha düşük giriş fiyatı, benzer erişimle. Çoğu zaman daha iyi getiri, daha az prestij.
Dubai'de en çok aranan bölgelerden biri. Uygun giriş fiyatı, güçlü getiri ve sürekli yeni arz. Bu sürekli yeni arz hem fırsat hem risk demek ve her getiri hesabında dikkate alınmalı.
18 delikli bir golf sahası etrafında planlanmış. Villalar, müstakil evler ve daireler, güçlü aile talebi, yerleşik okullar ve sağlık kurumları.
Kapalı villa yerleşimi, olgun peyzaj, aile odaklı. Kulelerden tamamen farklı bir alıcı profili.
Geniş, hâlâ gelişmekte, geniş bir fiyat aralığı. Uzun vadeye rahat bakan yatırımcılara uygun.
Konut projeleri de bulunan bir teknoloji parkı. Daha düşük fiyatlar, yerel istihdam kümesine bağlı bir kiracı tabanı.
Dubai'nin en uygun fiyatlı bölgelerinden biri. Temalı kümeler, yakınında Dragon Mart, düşük sermayeyle yüksek getiri.
Şehir merkezine yakın sahil kuleleri, başkentin başlıca yabancı alıcı bölgesi.
Kültür bölgesi, Louvre Abu Dhabi'ye ev sahipliği yapıyor. Düşük yoğunluk, üst segment fiyatlama, sahil kenarı.
Abu Dabi'de mülkler genellikle Dubai'deki benzerlerinden daha uygun fiyatlı ve devir ücreti %4 değil %2. Kira talebi daha istikrarlı ama daha sınırlı.
Tatil köyü projeleriyle gelişen, mercan biçimli 4 yapay ada. Şu anda BAE'nin daha hareketli gelişmekte olan piyasalarından biri. Devir ücreti yapısı Dubai'den farklı ve projeden alımlarda ücret peşin değil, teslimde ödeniyor.
Lagün kıyısında yeni yaşam alanları
Bu seçim fiyatı, takvimi, riski ve oturum uygunluğunu bölge seçiminden daha fazla etkiliyor.
Avantajlar
Dezavantajlar
Avantajlar
Dezavantajlar
En kritik nokta: projeden bir gayrimenkul, teslim edilip tapusu çıkana kadar 2 yıllık yatırımcı vizesine uygun değil. 10 yıllık Golden Visa ise farklı işliyor: Esas alınan, alım bedeli ve Dubai'de projeden alınan bir mülk teslimden önce Oqood belgesiyle de uygun olabiliyor.
Hedefiniz oturum izniyse bunu ilk görüşmede söyleyin. Bu, seçenekleri ciddi ölçüde daraltıyor ve hangi gayrimenkullerin gezilmeye değer olduğunu baştan değiştiriyor.
İki seçenek var ve ikisi de 2026'da güncellendi.
750.000 AED'lik asgari eşik, tek malikler için 1 Mayıs 2026'da kaldırıldı. Tek malik artık gayrimenkul değerinden bağımsız olarak başvurabiliyor.
Şartlar
2 milyon AED ve üzeri bir alım bedeli gerektiriyor. Esas alınan, ödediğiniz alım bedeli.
Özellikle ipotek konusunda: Kaynaklar şu anda 2 milyon AED'nin kendi öz kaynağınız mı olması gerektiği, yoksa alım bedelinin tamamının yeterli mi olduğu konusunda çelişiyor. Bu kural 2026'da değişti; alımı planlamadan önce güncel DLD kurallarıyla teyit edilmeli.
BAE'de yaşamayanlar da kredi kullanabiliyor, ancak şartlar BAE'de yaşayanlara göre daha sıkı.
Freehold olmayan bölgeden almak. Kaçınması kolay, geç fark etmesi pahalı.
Projeden alımın Golden Visa'yı engellediğini sanmak. Dubai'de 2 milyon AED ve üzeri bir projeden alım, tapu çıkmadan Oqood belgesiyle de uygun olabiliyor.
2 yıllık vizeye acil ihtiyacınız varken projeden almak. Projeden alım, tapu çıkana kadar 2 yıllık yatırımcı vizesi sağlamıyor.
Aidatları hafife almak. Aidatlar yıllık, kiracı otursa bile malik ödüyor ve binadan binaya büyük fark gösteriyor. Bunları hesaba katmayan bir getiri projeksiyonu getiri projeksiyonu değildir.
DLD tescil süresini kaçırmak. İmzadan itibaren işlemi tescil ettirmek için 60 gününüz var.
Kayıtsız danışmanla çalışmak. Yalnızca RERA'ya kayıtlı danışmanlarla çalışın. Kayıt doğrulanabilir bir bilgi ve bu kontrolü atlamak için hiçbir sebep yok.
Provera, BAE'deki alımları Dubai merkezli ve her gün bu piyasada çalışan kendi ekibiyle yürütüyor. Oturum izni hedefinizin bir parçasıysa, bunu en sonda kontrol edilecek bir ayrıntı olarak değil, ilk görüşmeden itibaren mülk aramasını yönlendiren bir ölçüt olarak ele alıyoruz.
BAE'de ne aradığınızı yazın; bu piyasada çalışan bir Provera danışmanı sizi arasın.
Gün batımında Dubai silüeti
Yabancılar BAE'de gayrimenkul alabilir mi? Evet. 2002'deki düzenlemeden bu yana, belirlenmiş freehold bölgelerde alabiliyor.
Süreç, projeden mi yoksa hazır mı aldığınıza göre değişiyor. İkisi de aşağıda, gerçekçi takvimleriyle birlikte.
Fiziksel olarak orada olmanız gerekmiyor. Alımın tamamı, BAE'de yetkin bir avukata sınırlı vekâletname vererek uzaktan tamamlanabiliyor. Bu yaygın ve tümüyle olağan bir uygulama, ancak vekâletnamenin gerçekten yetkin bir profesyonele verilmesi ve kapsamının o işlemle sınırlı tutulması gerekiyor.
Gerekecek belgeler
Gayrimenkulün ne için alındığı, bütçe ve oturum izninin hedefin parçası olup olmadığı. Sonrasındaki her şeyi bu belirliyor.
Proje ziyaretleri, örnek daireler ya da online tur. Projeden alımda pazarlık genellikle fiyat yerine ödeme planı üzerinde yapılır ve burada alıcıların beklediğinden daha fazla esneklik vardır.
Genellikle %2 civarında bir rezervasyon bedeliyle daire ayırtılıyor. Ardından genellikle değerin yaklaşık %20'si kadar peşinat ödeniyor.
Satış Sözleşmesi (SPA) ödeme planını, teknik şartnameyi, teslim tarihini ve gecikme hâlindeki hakları belirliyor. Bir avukata mutlaka inceletmeniz gereken belge bu. Özellikle gecikme maddeleri geliştiriciden geliştiriciye ciddi biçimde değişiyor.
SPA, DLD portalına tescil ediliyor ve Oqood belgesi düzenleniyor. Oqood, projeden aldığınız mülk üzerindeki hakkınızın resmi kaydı ve tapu çıkana kadar sizi koruyor. Dubai'de projeden alımla Golden Visa başvurusu da bu belgeyle yapılabiliyor.
Proje teslim edildiğinde mülk DLD'ye tescil ediliyor ve tapu düzenleniyor. Gayrimenkul 2 yıllık yatırımcı vizesi için ancak bu noktada sayılıyor.
Kredi kullanacaksanız: İpotek başvurusunu planlanan teslimden yaklaşık 30 gün önce yapın.
Daireyi yerinde inceleyin. Yapı kalitesini, binanın durumunu ve yalnızca ilan edilen aidatı değil, geçmiş aidat tutarlarını da kontrol edin.
Genellikle %10 kapora.
Mutabakat Zaptı (MOU), Dubai'de satış sözleşmesi işlevi görüyor ve iki tarafça bir tescil ofisinde (Registration Trustee) imzalanıyor.
Geliştiriciden alınıyor ve mülk üzerinde ödenmemiş borç bulunmadığını teyit ediyor. Bu adım ödenmemiş aidatları ortaya çıkarıyor; bunları devirden sonra değil, bu aşamada fark etmek çok daha iyi.
Ödeme banka çekiyle (manager's cheque) yapılıyor; çekler devir randevusundan önce hazırlanıyor.
İki taraf da hazır bulunuyor, belgeler imzalanıyor ve devir gerçekleşiyor.
DLD tapuyu düzenliyor ve tescilli malik siz oluyorsunuz.
Kredi kullanacaksanız: Banka değerlemesi ve nihai onay için yaklaşık 30 gün ekleyin.
| Aşama | Projeden | Hazır |
|---|---|---|
| İhtiyaç ve kısa liste | 1-2. gün | 1-2. gün |
| Mülk gezisi ve pazarlık | 2-15. gün | 1-2. gün |
| Rezervasyon | 2-15. gün, yaklaşık %2 bedel ve %20 peşinat | 1-2. gün, yaklaşık %10 kapora |
| Satış sözleşmesi | 15-60. gün, SPA | 3-7. gün, MOU / Form F |
| İşlemler | 30-60. gün, Oqood tescili | 3-4. gün, banka çekleri |
| Nihai devir | Teslimde, DLD tescili | 3-7. gün, ardından 2 gün içinde tapu |
Pratikte hazır bir alım, imzadan sonraki yaklaşık 30 gün içinde tamamlanıyor. Projeden alım ise teslimde tamamlanıyor, yani genellikle 3-5 yıl sonra.
Yalnızca Gayrimenkul Düzenleme Kurumu'na (RERA) kayıtlı danışmanlarla çalışın. Kayıt kamuya açık şekilde doğrulanabiliyor.
Satış sözleşmesini imzaladıktan sonra DLD'ye tescil için 60 gününüz var. Sunulan belgelerin güncel ve Arapça olması gerekiyor. Gayriresmî bir çeviri yerine yetkin bir avukata inceletin.
Yabancı mülkiyeti belirlenmiş bölgelerle sınırlı.
Alıcının ödemeleri devlet denetimindeki escrow hesaplarına yatırılıyor. Projenin escrow hesabı olduğunu varsaymayın, doğrulayın.
Uzaktan alıyorsanız vekâletname o işlemle sınırlı olmalı ve yetkin bir avukata verilmeli.
Oturum izni hedefinizse bunu en baştan söyleyin. 2 yıllık yatırımcı vizesi tapusu çıkmış, teslim edilmiş bir gayrimenkul gerektiriyor. 10 yıllık Golden Visa ise 2 milyon AED ve üzeri bir alım bedeli istiyor; Dubai'de projeden alınan gayrimenkul Oqood belgesiyle de uygun olabiliyor.
Su kenarında yaşam
Satış fiyatına ek olarak alım masrafları için hazır mülkte değerin yaklaşık %7-8'ini, projeden alımda %4-5'ini ayırın. Kredi kullanıyorsanız kredi masrafları buna ekleniyor.
Aşağıdaki rakamlar güncel gösterge oranlar. Ücretler emirliğe, geliştiriciye ve işlem türüne göre değişiyor, kendi alımınız için teyit ettirilmeli.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| DLD devir ücreti%4 | 40.000 AED |
| Tapu tescil ücreti4.000 AED + %5 KDV | 4.200 AED |
| Emlak komisyonu%2 | 20.000 AED |
| DEWA aboneliğiDaire | 2.300 AED |
| Muvafakatname ücretiGeliştiriciye göre değişir | 500-5.000 AED |
| Ek maliyetler | 67.000-71.500 AED |
| Toplam bütçe | 1.067.000-1.071.500 AED |
Satış fiyatının yaklaşık %6,7-7,2'si kadar. İpotek maliyetleri dâhil değil.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| DLD devir ücreti%4 | 40.000 AED |
| Projeden alım idari ücretiProjeye göre değişir | 1.150-5.000 AED |
| Ek maliyetler | 41.150-45.000 AED |
| Toplam bütçe | 1.041.150-1.045.000 AED |
Sonradan, teslimde ödenenler
Bu aşamada satış fiyatının yaklaşık %4,1-4,5'i kadar. İpotek maliyetleri dâhil değil.
Projeden alımda emlak komisyonu yok. Projeden alımda alıcı komisyon ödemiyor; iki örnek arasındaki farkın büyük kısmı da buradan geliyor.
Dubai'de gayrimenkul değerinin %4'ü, alıcı tarafından ödeniyor. Hem yeni yapı hem ikinci el için geçerli.
Buna idari ücretler ekleniyor: daireler için 580 AED, arsa için 430 AED, projeden tesciller için 1.150-5.000 AED.
Emirliklere göre
Gayrimenkul değerinin %2-4'ü, artı %5 KDV. Dubai'de ikinci el işlemlerde standart oran %2. Projeden alımda komisyon yok.
Daire için 2.300 AED, villa için sayaç sayısına göre 4.000 AED'ye kadar. Diğer emirlikler farklı sağlayıcılar kullanıyor: Abu Dabi'de ADDC ve TAQA, Ras Al Khaimah'ta FEWA ve Etihad WE, Şarika'da SEWA. Depozitolar genellikle 1.000-2.000 AED aralığında.
Geliştiriciye ödenen 500-5.000 AED artı KDV. Geliştiriciden geliştiriciye büyük fark gösteriyor.
En önemli düzenli gider ve en çok hafife alınan kalem.
Gayrimenkul kirada olsun olmasın, aidatı kiracı değil malik ödüyor. Aidatlar binanın bakımını ve yönetimini kapsıyor. ft² başına hesaplanıyor, bina bazında belirleniyor ve oranı RERA onaylıyor.
| Gayrimenkul tipi | Tipik yıllık oran | 1.000 ft² örneği |
|---|---|---|
| Eski veya ekonomik daire | ft² başına 8-12 AED (m² başına yaklaşık 86-129 AED) | 8.000-12.000 AED |
| Standart daire | ft² başına 12-18 AED (m² başına yaklaşık 129-194 AED) | 12.000-18.000 AED |
| Güçlü sosyal olanaklı proje | ft² başına 18-25 AED (m² başına yaklaşık 194-269 AED) | 18.000-25.000 AED |
| Lüks veya markalı rezidans | ft² başına 25-40+ AED (m² başına yaklaşık 269-431+ AED) | 25.000-40.000+ AED |
Bunlar oran değil, aralık. Geçerli rakam, o binaya özel RERA onaylı orandır ve alımdan sonra değil önce kontrol edilmelidir.
Getiri açısından önemi: Yılda 80.000 AED kira getiren 1.000 ft²'lik (yaklaşık 93 m²) bir daire, aidatı 20.000 AED olduğunda başka, 10.000 AED olduğunda bambaşka bir yatırımdır. Aidat düşülmeden verilen her getiri rakamı brüt rakamdır ve öyle değerlendirilmelidir.
Oturum izni planınızın parçasıysa bunu ayrı bütçeleyin.
2 milyon AED ve üzeri bir alım bedeli gerektiriyor. Esas alınan, ödediğiniz alım bedeli.
BAE Golden Visa sayfasıBAE'de maliyetler gizli değil, ancak birden fazla kurum ve sağlayıcıya dağılmış durumda. Alıcıların çoğu bu yüzden tapu aşamasında beklemedikleri bir rakamla karşılaşıyor. Provera, karar vermeden önce o binaya özel RERA onaylı aidat oranı dâhil tam bir maliyet dökümü hazırlıyor.
Emirlikler genelindeki Provera ilanları ve Golden Visa programının tüm ayrıntıları.
Birkaç bilgi ve size uygun bir zaman yeterli. Gerisini biz ayarlarız.
Yurt dışında yaşayan biri için Dubai'de ev almak özel bir izin gerektirmiyor. Ev freehold bir bölgedeyse oturum vizesi, yerel ortak ya da asgari bütçe şartı yok. Yukarıdaki rehber bölgeleri, süreci ve bütün masrafları anlatıyor. Bu bölüm ise o noktaya gelmeden sorulan sorulara cevap veriyor: neler gerekiyor, ne kadar nakit lazım, İngiltere'den ya da başka bir ülkeden alım nasıl işliyor ve bu alım mantıklı mı.
Liste çoğu kişinin sandığından kısa: geçerli bir pasaport, paranın kaynağını gösteren belgeler, freehold ilan edilmiş bir bölgede bir ev ve RERA'ya kayıtlı bir emlak danışmanı. İmza için ülkede bulunmanız da gerekmiyor. İşi en çok yavaşlatan kalem paranın kaynağını gösteren belgeler, çünkü kara para aklamayla mücadele kontrolleri paranın hangi yoldan geldiğini görmek istiyor. Hesap dökümlerinizi rezervasyondan önce hazırlayın, sonra değil.
1,5 milyon AED'lik hazır bir daireyi örnek alalım. Nakit alımda %7-8 civarındaki alım masraflarıyla toplam tutar yaklaşık 1,6 milyon AED'ye çıkıyor. Yurt dışından krediyle alımda banka, yerleşik bir alıcıdan isteyeceğinden çok daha yüksek bir peşinat istiyor: Dubai mortgage hesaplayıcımız en az %40 peşinatla çalışıyor, yani masraflarla birlikte fiyatın yarısına yakın bir nakde, yaklaşık 710.000 AED'ye ihtiyacınız var. Projeden alımda ise ödeme zamana yayılıyor: ilk aşamada fiyatın kabaca beşte birini ve %4'lük Dubai Tapu Dairesi (DLD) harcını ödüyor, kalanını geliştiricinin takvimine göre taksitlerle ödüyorsunuz.
BAE bankaları yurt dışında yaşayan alıcıyı yerleşik saymıyor; dolayısıyla yukarıdaki kredi koşulları geçerli. BAE kira gelirinizi de ileride doğacak satış kazancınızı da vergilendirmiyor, ama yaşadığınız ülke vergilendirebilir; örneğin İngiltere'de yerleşik biri, Dubai'deki bir dairenin kirası dâhil yurt dışı gelirleri ve satıştaki kazancı için normalde İngiltere'de vergi ödüyor. Bu bilgiler genel niteliktedir, vergi danışmanlığı yerine geçmez. Dirhem ABD dolarına sabitlendiği için sterlin ya da Türk lirasıyla kazanan alıcının kur riski dirheme değil, dolara karşı. Dubai'yi İngiltere'deki bir evle kıyaslıyorsanız Birleşik Krallık alım rehberimiz o seçeneği anlatıyor.
Lehine olanlar. BAE'de gelir vergisi, sermaye kazancı vergisi ve yıllık emlak vergisi yok. Para birimi dolara sabit. Projeden alımda ödeme taksitlere yayılıyor ve para projenin emanet (escrow) hesabında tutuluyor. Mülkiyete bağlı bir oturum yolu da var: 2 milyon AED ve üzeri alım bedelinde 10 yıllık altın vize (Golden Visa). Ayrıntıları Dubai Golden Visa sayfamızda bulabilirsiniz.
Aleyhine olanlar. Aidatı her yıl mal sahibi ödüyor ve kiranın azımsanmayacak bir kısmını götürebiliyor. Projeden alımda teslime kadar kira yok ve teslim tarihi kayabiliyor. Yeni arzın yoğun olduğu bölgelerde, kiraya verirken ya da satarken dairenizle çevredeki başka daireler rekabet ediyor. Son olarak, BAE'nin vergilendirmediği geliri kendi ülkeniz vergilendirebilir.
Dubai'de ev almanın sizin için mantıklı olup olmadığı iki şeye bağlı: kira gelirine hemen ihtiyacınız olup olmadığı ya da teslimi bekleyip bekleyemeyeceğiniz ve dairenin aidat düşüldükten sonra ne getirdiği. Bu karar bir fiyat tahminine dayanmamalı; biz de tahmin yapmıyoruz. İlanlara bakmaya hazırsanız Dubai'deki satılık konutlarla ya da Emirlikler genelindeki ilanlarla başlayabilirsiniz.