İngiltere'de gayrimenkul almak
Yurt dışındaki yatırımcılar için tam rehber
- Yabancıya tam mülkiyet; izin ya da oturum şartı yok
- %100
- Her alım, İngiliz hukuku güvencesinde HM Land Registry'de kayıtlı
- Tescilli tapu
- Tekliften tapu devrine, her adım avukat kontrolünde
- 10-16 hafta
Birleşik Krallık'ta yabancıların gayrimenkul almasına dair hiçbir kısıtlama yok. İzin, oturum şartı, asgari yatırım ya da belirlenmiş bölge şartı yok. Yabancılar istedikleri bölgede, istedikleri mülkü satın alabiliyor.
Buna karşılık Birleşik Krallık'ta yurt dışındaki alıcılara yerli alıcılardan farklı uygulanan bir vergi ve hukuk sistemi, ayrıca uluslararası alıcıları ilk seferde şaşırtan bir alım süreci var.
İkisi de yönetilebilir, ama ikisini de iyi anlamak şart.
Son kontrol:
Birleşik Krallık'ı farklı kılan ne
Mülkiyet kısıtlaması yok
BAE ya da Yunanistan'ın aksine freehold bölgeleri ya da yabancı mülkiyet kuralları bulunmuyor. Bu alışılmadık bir durum ve piyasanın temel yapısal avantajı.
Derin ve likit bir kiralık piyasası
Londra, dünyanın en köklü kiralık konut piyasalarından birine sahip ve piyasa verileri on yıllar öncesine uzanıyor. Getiriler Dubai'den düşük, ama öngörülebilirlik belirgin biçimde yüksek.
Kur ve hukuk istikrarı
İngiliz gayrimenkul hukuku dünyanın en çok sınanmış hukuk sistemlerinden biri, tapular HM Land Registry'de tescilli ve icra mekanizması güvenilir.
Ama vergi yükü ağır
İngiltere'de yatırım amaçlı mülk alan ve Birleşik Krallık'ta yaşamayan biri, standart damga vergisi (stamp duty) oranlarına ek olarak toplam 7 puan fazla vergi ödüyor. Kira geliri ve sermaye kazancı vergilendiriliyor. Birleşik Krallık'taki mülkler, nerede yaşarsanız yaşayın veraset vergisine tabi.
Asıl denge burada. Birleşik Krallık yüksek getiri ya da vergi avantajı değil, güvenlik ve likidite sunuyor. Hedefiniz en yüksek getiriyse portföyümüzdeki diğer piyasalar daha uygun. Hedefiniz güçlü bir para biriminde istikrarlı, kolay satılabilir ve hukuken güvenceli bir varlıksa, Birleşik Krallık bunu neredeyse her yerden daha iyi sağlıyor.
Doğru sebeple seçmenizi tercih ederiz.
Freehold ve leasehold: en çok gözden kaçan nokta
İngiltere ve Galler'de iki mülkiyet biçimi var ve aradaki fark çoğu ülkedekinden çok daha önemli.
Freehold, gayrimenkule ve arsaya süresiz sahip olmanız demek. Müstakil evlerin çoğu freehold.
Leasehold, bir freehold sahibinin verdiği, belirli süreyle kullanma hakkına sahip olmanız demek. Londra'daki dairelerin büyük çoğunluğu leasehold. Daire alıyorsanız neredeyse kesinlikle bir kullanım hakkı satın alıyorsunuz.
Leasehold'da neye bakmalı
Kalan lease süresi
En önemli rakam bu. Kalan süre 80 yılın altına düştüğünde lease'i uzatmak belirgin biçimde pahalılaşıyor, çünkü "marriage value" adı verilen ek bir ödeme devreye giriyor. 70 yılın altında pek çok banka kredi vermiyor. Lease süresi kısa bir daire ucuz görünüp çok pahalıya patlayabilir.
Ground rent (zemin kirası)
Freehold sahibine yapılan yıllık ödeme. Belirli aralıklarla ikiye katlanan ground rent içeren lease sözleşmeleri ciddi kredi ve satış sorunlarına yol açtı. Reformla yeni sözleşmelerde bu durum değişti, ancak eski sözleşmelerde bu maddeler hâlâ var.
Aidat (service charge)
Yıllık, kullanım hakkı sahibi ödüyor, bina bakım ve yönetimini kapsıyor. Concierge, spor salonu ve ortak alanı olan yeni Londra projelerinde yılda birkaç bin sterline çıkabiliyor ve zamanla artıyor.
Büyük onarım yükümlülüğü
Freehold sahipleri çatı ya da cephe yenileme gibi büyük ölçekli işleri kullanım hakkı sahiplerine fatura edebiliyor. Bu faturalar kısa süre önceden bildirilip beş haneli tutarlara ulaşabiliyor.
Bina güvenliği
Grenfell sonrası reformların ardından belirli cephe kaplaması tiplerine sahip binalar hem tadilat maliyetleriyle hem kredi sorunlarıyla karşılaştı. Durum iyileşti ama sorun tamamen ortadan kalkmadı; 18 metreden yüksek her binada bu konu özellikle kontrol edilmeli.
Bunların hiçbiri leasehold daireden uzak durmanız için bir sebep değil; karar vermeden önce lease sözleşmesini bir avukata ayrıntılı biçimde inceletmeniz için bir sebep. Bu zaten standart bir uygulama ve Birleşik Krallık'ta tapu sürecinin uzun sürmesinin başlıca nedeni.
Yurt dışındaki alıcılar nerelere bakıyor
Merkezi Londra
Prime Central London (Mayfair, Knightsbridge, Belgravia, Chelsea)
Sermayesini korumak isteyenlerin tercihi. Getiriler düşük, çoğu zaman brüt %3'ün altında. Buradaki alıcılar genellikle getiri peşinde değil.
South Bank ve Nine Elms
Battersea Power Station ve ABD Büyükelçiliği çevresinde büyük ölçekli yeni yapı arzı. Modern binalar, güçlü sosyal olanaklar ve çok sayıda rakip daire. Bu son nokta, mülkü satarken önem kazanıyor.
Canary Wharf ve Docklands
Finans sektöründe çalışan kiracılar, yüksek katlı binalar ve merkeze göre genellikle daha yüksek getiri. Performans ofis talebine bağlı ve bu talep 2020'den bu yana değişti.
Merkezin çevresi (Shoreditch, Aldgate, Clerkenwell)
Genç profesyonel kiracılar, güçlü kira talebi ve daha çeşitli konut seçenekleri.
Dış Londra ve banliyö
Croydon, Stratford, Wembley
Daha düşük giriş fiyatı ve daha yüksek getiri sunan kentsel dönüşüm bölgeleri. Proje riski de arz da daha fazla.
Banliyö kuşağı (Reading, St Albans, Guildford)
Aile kiracılar, düşük getiri, daha istikrarlı doluluk.
Bölge şehirleri
Manchester ve Birmingham
Londra'ya göre sürekli daha yüksek getiri, öğrenci ve yeni mezunlardan güçlü kira talebi, düşük giriş fiyatları. Getiri odaklı yatırımcılar için başlıca alternatif.
Leeds, Liverpool, Nottingham
Benzer profil, daha düşük fiyatlar, konut kalitesinde daha fazla farklılık.
Londra'da ödenen prim gerçek ve bedeli daha düşük getiri. Manchester'daki bir daire, benzer bir Londra dairesinden genellikle daha yüksek net getiri üretir. Londra ise daha derin likidite ve daha geniş bir uluslararası satış piyasası sunar. Hangisinin daha önemli olduğu elde tutma sürenize ve çıkış planınıza bağlı.
Yeni yapı ve ikinci el
Yeni binalar modern donanım, garanti ve çoğu zaman sözleşmede kapora, tapu devrinde bakiye şeklinde bir ödeme planı sunuyor. Ancak fiyatlarına bir "yeni bina primi" ekleniyor; bu da ilk satışta değer artışının sınırlı kalmasına, hatta zarara yol açabiliyor. Büyük projelerde projeden alınan daireler, satış aşamasında aynı binadaki diğer dairelerle rekabet ediyor.
İkinci el konutlar genellikle metrekare başına daha uygun fiyatlı ve fiyat geçmişleri belli. Buna karşılık bina durumu daha titiz incelenmeli, eski binalarda ise lease şartlarına daha dikkatli bakılmalı.
Vergi, ana hatlarıyla
Bu bölüm bir özet, danışmanlık değil. Birleşik Krallık'ta gayrimenkul vergilendirmesi gerçekten karmaşık ve kişisel durumunuza, ikamet ettiğiniz ülkeye ve varsa çifte vergilendirme anlaşmasına bağlı.
Alımda: Damga vergisi (SDLT), ek gayrimenkuller ve Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayanlar (non-resident) için ek yüklerle birlikte. Maliyetler bölümünde ayrıntılı ele alınıyor.
Kira gelirinde: Birleşik Krallık'ta vergiye tabi. Yerleşik olmayan ev sahiplerinin Non-Resident Landlord Scheme kapsamında hareket etmesi gerekiyor. Bu kapsamda, HMRC kirayı brüt almanıza onay vermediği sürece vergi kaynakta kesiliyor.
Kredi faizi: Bireysel ev sahipleri artık kredi faizini gelirden tamamen düşemiyor; bunun yerine temel vergi oranı üzerinden bir vergi indirimi uygulanıyor. Bu, kredili alımlarda hesabı ciddi biçimde değiştiriyor ve pek çok yatırımcının artık şirket yapısını düşünmesinin başlıca sebebi.
Satışta: Birleşik Krallık'taki konutlarda yerleşik olmayanlar için sermaye kazancı vergisi geçerli. Beyan süresi kısa ve sıkı biçimde uygulanıyor.
Vefatta: Birleşik Krallık'taki gayrimenkul, ikametgâhınız ya da yerleşikliğiniz ne olursa olsun veraset vergisi kapsamında. Bu pek çok uluslararası alıcıyı şaşırtıyor ve sonradan keşfedilecek değil, önceden planlanacak bir konu.
İngiltere vergi danışmanlığını alımdan sonra değil, önce alın. Aldığınız yapıyı sonradan değiştirmek hem zor hem pahalı.
Provera, Birleşik Krallık'taki alımları kendi ekibiyle yürütüyor. Yurt dışında yaşayan alıcılarla düzenli olarak çalışan avukatlar ve vergi danışmanlarıyla birlikte çalışıyoruz.
İngiltere danışmanımızla görüşün
Birleşik Krallık'ta ne aradığınızı yazın; bu piyasada çalışan bir Provera danışmanı sizi arasın.
İngiltere'de gayrimenkul nasıl alınır: yurt dışındaki alıcılar için süreç
Birleşik Krallık'taki alım süreci uluslararası piyasaların çoğundan temel bir noktada ayrılıyor ve her şeyden önce bunu anlamakta fayda var.
Sözleşmeler karşılıklı imzalanana kadar hiçbir şey bağlayıcı değil
İngiltere ve Galler'de kabul edilmiş bir teklif iki taraf için de hukuki yükümlülük doğurmuyor. Sözleşmeler karşılıklı imzalanıp değiştirilene (exchange of contracts) kadar taraflardan biri istediği an çekilebiliyor; bu aşama genellikle tekliften 8-12 hafta sonra geliyor.
Bu, uluslararası alıcıların nadiren beklediği iki duruma yol açıyor:
Gazumping. Satıcı sizin teklifinizi kabul ettikten sonra başka bir alıcının daha yüksek teklifini kabul ediyor. Bu yasal ve yaygın bir durum; ekspertiz ve avukat için harcadığınız her şeyi kaybediyorsunuz.
Gazundering. Alıcı, satıcının geri dönemeyeceği bir anda, sözleşmeler imzalanmadan hemen önce teklifini düşürüyor.
Riski nasıl azaltırsınız: Hızlı hareket edin, avukatınızı teklif vermeden önce belirleyin, kredi ön onayınızı (decision in principle) hazır tutun ve teklifiniz kabul edildiğinde satıcının emlak danışmanından ilanı yayından kaldırmasını isteyin. Bunların hiçbiri garanti değil. En iyi koruma hızdır ve iyi bir danışmanın size sağladığı asıl avantaj da budur.
İskoçya farklı işliyor. Orada teklifler süreçte çok daha erken bağlayıcı hâle geliyor.
Süreç
İhtiyacınızı netleştirin ve kredi ön onayı alın
Kredi kullanacaksanız, mülk gezmeye başlamadan önce ön onay (decision in principle) alın. Yurt dışında yaşayanların kredi başvuruları daha uzun sürüyor ve finansmanı hazır olmayan bir teklif satıcı gözünde daha zayıf kalıyor.
Nakit alıyorsanız paranın kaynağını belgelemeye hazır olun. Birleşik Krallık'ın yurt dışındaki alıcılara uyguladığı kara para aklama kontrolleri titiz ve erken aşamadaki gecikmelerin en yaygın sebebi.
Mülk gezisi ve teklif
Teklifler emlak danışmanı aracılığıyla veriliyor ve hukuken bağlayıcı değil. Emlak danışmanları durumunuzu soracak: Nakit mi alıyorsunuz, kredi mi kullanıyorsunuz, alımınız başka bir satışa bağlı mı (zincir), takviminiz ne? Bu aşamada durumunuzu iyi anlatmak fiyatta gerçek bir avantaj sağlıyor.
Teklif kabul edildi: Avukatınızı görevlendirin
Hiç vakit kaybetmeyin. Tapu süreci (conveyancing) sürecin en kritik aşaması ve burada kaybedilen her gün gazumping riskini uzatıyor.
Yurt dışında yaşayan alıcılarla deneyimli bir avukat seçin. Yurt dışı kimlik doğrulaması, fon kaynağı ve uluslararası transferler ek karmaşıklık getiriyor. Yalnızca yerel işlerle uğraşan bir büro bunları yavaş yürütebilir.
Sorgular, araştırmalar ve ekspertiz
Avukatınız yerel yönetim sorgularını, çevresel sorguları, altyapı kontrollerini ve tapu incelemesini yapıyor, satıcının avukatına sorularını yöneltiyor.
Leasehold bir dairede lease sözleşmesi bu aşamada inceleniyor: Kalan süre, ground rent, aidat geçmişi, planlanan büyük onarımlar, bina güvenliği durumu. Sizi koruyan adım bu.
Ekspertiz ayrı bir konu ve sorumluluğu size ait. Kredi değerlemesi ekspertiz değildir. Bankaya gayrimenkulün krediyi karşıladığını söyler, size binanın durumu hakkında hiçbir şey söylemez.
Tipik süre: 6-10 hafta. Leasehold'da süreç daha uzun sürüyor, çünkü freehold sahibi ve yönetim şirketi bilgileri kendi takvimlerine göre iletiyor.
Kredi teklifi
Banka bir değerleme yaptırıyor ve resmi teklifi düzenliyor. Yerleşik olmayan başvurularda belge doğrulaması ve gerekiyorsa çeviri için ek süre tanıyın.
Sözleşmelerin karşılıklı imzalanması
Artık bağlayıcıAlım bu noktada hukuken bağlayıcı hâle geliyor. Genellikle %10 kapora ödeniyor ve tapu devri (completion) tarihi belirleniyor. Artık taraflardan hiçbiri ciddi bir mali yaptırımla karşılaşmadan çekilemiyor.
Tapu devri (completion)
Kalan tutar transfer ediliyor, anahtarlar teslim ediliyor ve mülk sizin oluyor. Tapu devri genellikle sözleşmelerin imzalanmasından 1-4 hafta sonra gerçekleşiyor; ikisinin aynı gün yapılması da mümkün.
Tapu devrinden sonra
Avukatınız SDLT beyannamesini veriyor ve vergiyi tapu devrinden itibaren 14 gün içinde ödüyor. Bu süre kesin. Ardından tapu HM Land Registry'de tescil ediliyor.
Takvim
| Aşama | Tipik süre |
|---|---|
| Teklif ve kabul | Günler ila haftalar |
| Avukat görevlendirme ve sorguların başlaması | 1. hafta |
| Sorgular, araştırmalar ve ekspertiz | 2-10. haftalar |
| Kredi teklifi | 3-8. haftalar, yerleşik olmayanlarda daha uzun |
| Sözleşmelerin karşılıklı imzalanması | 8-12. haftalar |
| Tapu devri | İmzadan 1-4 hafta sonra |
| SDLT beyanı | Tapu devrinden itibaren 14 gün içinde |
Gerçekçi toplam süre: Sorunsuz bir alımda 10-16 hafta. Leasehold'da daha uzun, alım bir zincire bağlıysa daha da uzun.
Uzaktan alım
Birleşik Krallık'ta bulunmanız gerekmiyor. Süreç, avukatınız aracılığıyla yurt dışından tamamlanabiliyor. Belgeler imzalanıp gönderiliyor, kimlik doğrulaması uzaktan ya da ikamet ettiğiniz ülkedeki bir noter aracılığıyla yapılıyor.
Belgelerin tasdiki için ek süre tanıyın. Bazı bankalar ve avukatlar yabancı belgelerin yeminli çevirisini istiyor ve bu son anda hızlandırılabilecek bir iş değil.
Gerekecek belgeler
- Pasaport
- Güncel adres belgesi, genellikle bir fatura ya da hesap ekstresi
- Açık bir para akışı gösteren fon kaynağı belgesi
- Kredi başvurusu için gelir belgesi
- Genellikle 6 aylık hesap ekstreleri
- Serbest çalışıyorsanız vergi beyannameleri ya da mali müşavir yazısı
- İngilizce olmayan belgeler için yeminli çeviri
En sık yapılan hatalar
Kara para aklama kontrollerini hafife almak. Yurt dışındaki alıcılar için fon kaynağı belgeleri çoğu kişinin beklediğinden uzun sürüyor. Belgeleri toplamaya teklif vermeden önce başlayın.
Avukatı tekliften sonra görevlendirmek. Buradaki her gün, gazumping riskine açık geçen bir gün.
Kredi değerlemesini ekspertiz sanmak. Değil.
Lease sözleşmesini kontrol etmemek. Kısa lease süresi, artan ground rent ve bekleyen büyük onarımlar sözleşmeler imzalanmadan önce fark edilebilir; sonrasında ise çok pahalıya patlar.
14 günlük SDLT süresini kaçırmak. Ceza ve faiz uygulanıyor.
Yanlış yapıyla almak. Mülkü şahıs adına mı şirket adına mı aldığınız vergi sonucunu ciddi biçimde değiştiriyor ve sonradan düşük maliyetle değiştirilemiyor.
İngiltere'de gayrimenkul alım maliyeti: damga vergisi, masraflar ve krediler
Yurt dışında yaşayan bir yatırımcı olarak alım masrafları için satış fiyatının %8-12'sini ayırın. Bunun büyük kısmı damga vergisi. Oran düşük fiyatlı mülklerde bunun altında, yüksek değerli mülklerde üstünde kalıyor.
Damga vergisi (SDLT)
SDLT, İngiltere ve Kuzey İrlanda'da geçerli. İskoçya LBTT, Galler ise LTT uyguluyor ve dilimleri farklı.
SDLT dilim dilim hesaplanıyor: Fiyatın tamamına tek bir oran uygulanmıyor; fiyatın her dilime düşen kısmına o dilimin oranı uygulanıyor.
Ek yükler
Ek konut: Her dilime 5 puan ekleniyor. Tapu devri günü sonunda dünyanın herhangi bir yerinde birden fazla konutunuz olacaksa uygulanıyor. £40.000 ve üzeri konutlar için geçerli ve ikinci ev ile kiralık yatırım arasında ayrım yapmıyor. Bu ek oran 31 Ekim 2024'te %3'ten %5'e çıktı.
Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayan (non-resident): Her dilime 2 puan ekleniyor. SDLT açısından, tapu devri gününde sona eren 12 aylık dönemde Birleşik Krallık'ta en az 183 gün bulunmadıysanız yerleşik sayılmıyorsunuz. Bu, gelir vergisinde kullanılan Yasal Yerleşiklik Testi'nden farklı bir test.
Ek oranlar birlikte uygulanıyor. Yatırım amaçlı mülk alan ve Birleşik Krallık'ta yaşamayan biri, her dilimde standart oranlara ek olarak 7 puan ödüyor.
Standart oranlar, 1 Nisan 2025'ten itibaren
| Dilim | Oran |
|---|---|
| £125.000'a kadar | %0 |
| £125.001-250.000 | %2 |
| £250.001-925.000 | %5 |
| £925.001-1.500.000 | %10 |
| £1.500.000 üzeri | %12 |
Yerleşik olmayan yatırımcı oranları
| Dilim | Toplam oran |
|---|---|
| £125.000'a kadar | %7 |
| £125.001-250.000 | %9 |
| £250.001-925.000 | %12 |
| £925.001-1.500.000 | %17 |
| £1.500.000 üzeri | %19 |
Örnek hesap: £500.000'lık Londra dairesi, yerleşik olmayan yatırımcı
| Dilim | Dilim içindeki tutar | Oran | SDLT |
|---|---|---|---|
| £125.000'a kadar | £125.000 | %7 | £8.750 |
| £125.001-250.000 | £125.000 | %9 | £11.250 |
| £250.001-500.000 | £250.000 | %12 | £30.000 |
| Toplam | £50.000 |
Diğer masraflar hariç, satış fiyatının %10'u.
Aynı £500.000'lık dairede damga vergisi
- Yerleşik olmayan yatırımcı
- £50.000
- Birleşik Krallık'ta yerleşik, ilk kez ev alan
- £10.000
Aradaki fark alıcı statüsünden kaynaklanıyor. Bunu sözleşme aşamasında fark etmek yerine ilk görüşmeden itibaren hesabınıza katmalısınız.
Şirket alımları
Bir şirketin ya da belirli başka tüzel kişilerin 500.000 £ üzerinde tek bir konut alması hâlinde, istisna uygulanmadığı sürece düz yüzde 15 oran geçerli. Gerçek gayrimenkul kiralama işletmeleri için istisnalar var, ancak bunlar şarta bağlı ve doğru biçimde talep edilmeli.
Multiple Dwellings Relief 1 Haziran 2024'te kaldırıldı. Tek bir işlemde birden fazla daire almak artık SDLT'nin ortalama fiyat üzerinden hesaplanmasına imkân vermiyor. Bu, portföy hesabını ciddi biçimde değiştirdi ve eski rehberler bu konuda hâlâ yanlış bilgi veriyor.
Diğer alım masrafları
| Kalem | Tipik aralık |
|---|---|
| Avukat / tapu işlemleri | £1.500-3.000 artı KDV, leasehold ya da yurt dışı müvekkillerde daha yüksek |
| Sorgu masrafları | £300-500 |
| Ekspertiz | Kapsamına göre £400-1.500 |
| Tapu tescil harcı | Değere göre £20-1.105 |
| Ürün ücreti (arrangement fee) | £0-2.000, ya da kredinin belli bir yüzdesi |
| Kredi değerlemesi | £250-1.500 |
| Mortgage broker ücreti | £500-2.000, ya da belli bir yüzde |
| Döviz transferi | Değişken. Banka kur farkı, görünen komisyonu fazlasıyla aşabiliyor |
| Kara para aklama kontrolü ve kimlik doğrulama | £50-300 |
Döviz kuru: £500.000'lık bir alımda bankanın uyguladığı kur ile uzman bir döviz transfer şirketinin kuru arasındaki fark £5.000'ı aşabiliyor. Bu, kontrol edebileceğiniz en büyük masraflardan biri ve en sık gözden kaçanlardan.
Düzenli giderler
Aidat (yalnızca leasehold'da): Londra'daki yeni binalarda genellikle yılda ft² başına £3-8 (m² başına yaklaşık £32-86); concierge ve sosyal tesisi olan binalarda daha yüksek.
Ground rent, yalnızca leasehold'da. Yalnızca güncel rakama değil, artış düzenine bakın.
Bina sigortası. Dairelerde genellikle freehold sahibi yaptırıyor ve aidat üzerinden yansıtıyor. Freehold bir evde sorumluluk sizde.
Kiralama ve yönetim ücreti: Tam yönetimde genellikle kiranın %10-15'i, kısa dönem kiralamada daha yüksek. Yerleşik olmayan ev sahiplerinin neredeyse her zaman tam yönetime ihtiyacı oluyor.
Kira kârı üzerinden gelir vergisi, Non-Resident Landlord Scheme kapsamında.
Bakım ve boş kalma süreleri: Gerçekçi bir bütçe ayırın. Boş kalma süresini hesaba katmayan bir getiri hesabı gerçekçi değildir.
Finansman: yurt dışındaki alıcılar için krediler
Birleşik Krallık'taki alımlar en sık bu aşamada tıkanıyor; iyi hazırlığın en çok fark yarattığı yer de burası.
İki farklı başvuru sahibi tipi
Bankalar ikisini keskin biçimde ayırıyor ve kriterler farklı.
Yurt dışında yaşayan İngiliz vatandaşları. Genellikle daha kolay kategori, özellikle mevcut bir Birleşik Krallık kredi geçmişi ve banka hesabı varsa.
Yurt dışında yaşayan yabancı uyruklular. Ne Birleşik Krallık vatandaşlığı var ne de yerleşikliği. Daha az banka, daha yüksek peşinat, daha fazla belge. İkamet ettiğiniz ülke önemli: bazı bankalar onaylı ülke listesiyle çalışıyor ve listenin dışındaki başvuruları doğrudan reddediyor.
Üçüncü grup olan, vizeyle Birleşik Krallık'ta yaşayan yabancılar ise yerli alıcılara daha yakın şartlarla değerlendiriliyor. Bankaların çoğu vizenin bitmesine en az 2 yıl olmasını istiyor.
Buy-to-let (kiralık konut) kredileri
Yurt dışındaki yatırımcıların çoğu buy-to-let (kiralık konut) kredisi kullanıyor. Bu kredi, oturmak için alınan konut kredisine göre çoğu zaman daha kolay alınıyor, çünkü ödeme gücü öncelikle kişisel gelirinize değil, mülkün kira gelirine göre değerlendiriliyor. Geliriniz yabancı para cinsindense bu önemli bir avantaj.
Bireylere verilen buy-to-let kredileri genellikle düzenlemeye tabi değil, tüketici kredisi değil ticari kredi sayılıyor. Bu da bankalara kredi değerlendirmesinde daha fazla esneklik veriyor.
Peşinat şartları
| Başvuru profili | Tipik peşinat |
|---|---|
| Birleşik Krallık'ta yerleşik, buy-to-let | %25 |
| Yurt dışında yaşayan İngiliz, güçlü kredi geçmişi olan | %25-30 |
| Yurt dışında yaşayan yabancı, büyük banka | %30-40 |
| Yurt dışında yaşayan yabancı, uzman banka | %25-35 |
| Karmaşık profil ya da listede olmayan ikamet ülkesi | %40 ve üzeri |
%70-75 gibi yüksek kredi/değer oranları genellikle kiraya verme deneyimini belgeleyebilen başvuru sahiplerine sunuluyor.
Ödeme gücü nasıl değerlendiriliyor
Kararı iki rakam belirliyor.
Faiz karşılama oranı (ICR): Kira gelirinin kredi faizini ne oranda karşılaması gerektiğini gösteriyor. Vergi durumunuza göre genellikle %125-145 arasında. Yüksek vergi diliminde olanlar genellikle üst sınırdan değerlendiriliyor.
Stres faizi: Hesaplamada gerçek faiz yerine kullanılan varsayımsal faiz oranı; genellikle %5-8.
Örnek hesap
- Gayrimenkul
- £400.000
- %70 kredi/değer oranıyla kredi
- £280.000
- %5,5 stres faiziyle yıllık faiz
- yılda £15.400
- %145 ICR için gereken kira
- yılda £22.330
- Aylık
- yaklaşık £1.861
Mülk bu kiraya kiralanamıyorsa, ne kadar varlıklı olursanız olun kredi bu tutarda verilmiyor. Bir mülke gönül vermeden önce yapmanız gereken hesap bu; kira gelirine ihtiyacı olmayan alıcılar için bile getirinin önemli olmasının sebebi de bu.
Asgari gelir
Pek çok banka, kira hesabından bağımsız olarak asgari bir kişisel gelir istiyor. Bu genellikle £25.000'dan başlıyor, ancak bazı bankalar yurt dışında yaşayanlar için çok daha yüksek sınırlar koyuyor. Yabancı para cinsinden gelir genellikle kabul ediliyor, ancak banka bu geliri belirli bir kesintiyle hesaplayabiliyor.
Faizler ve vadeler
Yurt dışında yaşayanlara sunulan kredilerin faizi, yerli alıcılara sunulanlardan biraz yüksek. 5-25 yıllık vadeler standart ve vade sonunda azami yaş genellikle 75 civarında. Buy-to-let kredilerinin çoğu yalnızca faiz ödemeli. Bu, aylık nakit akışını iyileştiriyor; ancak anapara vade sonunda ödenmemiş olarak kalıyor.
Şahıs adına mı, limited şirket adına mı
Bireysel ev sahipleri için ipotek faizi indirimi kısıtlandığından bu yana, yeni buy-to-let alımlarının önemli bir kısmı limited şirket üzerinden, genellikle özel amaçlı bir şirketle yapılıyor.
Şirket yapısının avantajları: ipotek faizinin işletme gideri olarak tam indirimi, kâr üzerinden gelir vergisi yerine kurumlar vergisi oranları ve daha esnek bir miras planlaması.
Şirket yapısının dezavantajları: istisna uygulanmadığı sürece 500.000 £ üzerindeki tek konutlarda düz yüzde 15 SDLT oranı, daha dar ve genellikle daha yüksek faizli bir banka piyasası, yıllık beyan yükümlülükleri ve kârı şirketten çıkarırken doğan vergi.
Herkese uyan bir cevap yok. Marjinal vergi oranınıza, ikamet ettiğiniz ülkeye, uzun vadeli tutmayı planlayıp planlamadığınıza ve başka alımlar düşünüp düşünmediğinize bağlı. Bu, alımdan önce bir İngiltere vergi danışmanına sorulacak bir soru, çünkü mülkü sonradan şahıstan şirkete (ya da tersi) devretmek SDLT ve büyük ihtimalle sermaye kazancı vergisi doğuruyor.
Yerleşik olmayanlar için kredi belgeleri
- Pasaport ve ikamet ettiğiniz ülkedeki adres belgesi
- 6 aylık hesap ekstreleri
- Gelir belgesi: maaş bordroları, vergi beyannameleri ya da mali müşavir yazısı
- Açık bir para akışı gösteren peşinat kaynağı belgesi
- Varsa mevcut gayrimenkul portföyü dökümü
- Mümkünse ikamet ettiğiniz ülkeden kredi raporu
- İngilizce olmayan her belgenin yeminli İngilizce çevirisi
Düşündüğünüzden fazla süre ayırın. Süreci genellikle kredi değerlendirmesi değil, belge toplama yavaşlatıyor. Yurt dışında yaşayan birinin başvurusunda başvurudan kredi teklifine 6-10 hafta gerçekçi bir süre.
Pratik noktalar
Mülk gezmeden önce ön onay alın. Teklifinizi güçlendiriyor ve gazumping riskini azaltıyor.
Yurt dışında yaşayanların başvurularıyla düzenli olarak çalışan bir mortgage broker ile çalışın. Büyük ticari bankaların çoğu Birleşik Krallık dışında yaşayanların başvurularını değerlendirmiyor; asıl seçenekler uzman kredi kuruluşları ve bankaların uluslararası birimleri. Bunlara broker olmadan ulaşmak zor.
Mümkünse erkenden bir Birleşik Krallık banka hesabı açın. Kira tahsilatını, aidat ödemelerini ve bankanın şartlarını karşılamayı kolaylaştırıyor; üstelik hesap açmak eskisinden daha zor.
Döviz transferini ayrı planlayın. Krediden bağımsız bir karar ve çoğu zaman kredinin ürün ücretinden daha büyük bir masraf.
Provera, yurt dışında yaşayan ve yabancı uyruklu alıcıların başvurularıyla düzenli olarak çalışan mortgage broker'larla iş birliği yapıyor. Bu görüşmenin doğru zamanı, teklifiniz kabul edildikten sonra değil, mülk gezmeye başlamadan önce.
Londra'da mülk
Londra'daki ilanlar ve bu piyasada çalışan Provera danışmanları.
Durumunuzu birlikte değerlendirelim
Danışmanlık talebi
Birkaç bilgi ve size uygun bir zaman yeterli. Gerisini biz ayarlarız.
İngiltere'de ev almak için uyruğunuz ya da vizeniz sorulmuyor; tapunuz da HM Land Registry'de İngiliz bir malikinki gibi tescil ediliyor. Yukarıdaki rehber süreci, damga vergisi (stamp duty) dilimlerini ve kredi kurallarını ayrıntısıyla anlatıyor. Bu bölüm ise onlardan önce gelen sorulara cevap veriyor: neleri hazır etmeniz gerekiyor, alım yurt dışında yaşayan biri için gerçekte kaça mal oluyor, ne kadar nakit ayırmalısınız ve Birleşik Krallık yatırımdan beklentilerinize uyuyor mu.
İngiltere'de ev almak için gerekenler
Dört şey gerekiyor; süreci en sık yavaşlatandan başlayarak sıralayalım. Birincisi paranın kaynağını gösteren belgeler; yurt dışındaki alıcılara uygulanan kara para aklamayla mücadele kontrolleri, ilk haftalardaki gecikmelerin en yaygın nedeni. İkincisi, yurt dışında yaşayan müvekkillerle rutin olarak çalışan bir avukat. Üçüncüsü, krediyle alacaksanız teklif vermeden önce bankadan alınmış bir ön onay (decision in principle). Dördüncüsü paranın nasıl transfer edileceği; bankanın uyguladığı kur farkı, gösterdiği işlem ücretinden daha pahalıya gelebiliyor. Ülkeye gitmeniz gerekmiyor: kimlik doğrulama da imzalar da yurt dışından yapılabiliyor.
Yabancı alıcı için vergi: alımdan satışa
İngiltere ve Kuzey İrlanda'da ikinci konut ya da yatırım amaçlı ev alan, yurt dışında yaşayan bir alıcı stamp duty'yi her dilimde standart oranın 7 puan fazlasıyla ödüyor. £400.000'lik bir dairede bu, başka hiçbir masraf eklenmeden £38.000 ediyor. İskoçya ve Galler'de bunun yerine kendi vergileri uygulanıyor. Ev sizin olduktan sonra kira geliri Birleşik Krallık'ta vergilendiriliyor, mülk de nerede yaşarsanız yaşayın Birleşik Krallık veraset vergisinin (inheritance tax) kapsamında kalıyor. Yurt dışında yaşarken satarsanız, satışı bildirmek ve varsa sermaye kazancı vergisini ödemek için tapu devri (completion) tarihinden itibaren 60 gününüz var; o aşamayı satış sayfamız anlatıyor. Bunlar genel bilgiler; nasıl satın alacağınıza karar vermeden önce Birleşik Krallık'ta vergi danışmanlığı alın.
İngiltere'de ev alırken ne kadar nakde ihtiyacınız var?
Aynı £400.000'lik daireden devam edelim. Nakit alımda £38.000'lik stamp duty'ye avukat, resmi sorgular ve ekspertiz için birkaç bin sterlin ekleniyor. Buy to let (kiraya verilecek ev) kredisiyle alımda, yurt dışında yaşayan yabancı bir alıcı ana akım bankalarda genellikle %25-40 arasında peşinat ödüyor, yani £100.000-160.000; toplamda kendi cebinizden kabaca £140.000-200.000 çıkması gerekiyor. Banka ayrıca kirayı kredi faiziyle karşılaştırıyor; yani seçtiğiniz daire ne kadar kredi kullanabileceğinizi de belirliyor. Londra mortgage sayfamız bu hesabı belirli bir mülk için yapıyor.
İngiltere'de ev almak mantıklı mı?
Yatırımdan ne beklediğinize bağlı. Birleşik Krallık size hukuken sağlam bir tapu, güçlü bir para biriminde derin bir ikinci el piyasası ve on yılların verisiyle izlenebilen bir kira piyasası sunuyor. Buna karşılık yüksek getiri, düşük vergi yükü ya da ülkede yaşama hakkı sunmuyor. Brüt kira getirileri Dubai'den düşük; yatırdığı paradan en yüksek kira gelirini bekleyen alıcı bu yüzden çoğu zaman iki pazarı karşılaştırıyor. Dubai tarafını BAE alım rehberimiz anlatıyor.
İngiltere'de ev fiyatları konusunda işe yarayan rakam, ilandaki fiyat değil evin kaça satıldığı. HM Land Registry, İngiltere ve Galler için gerçekleşen satış fiyatlarını sokak sokak yayımlıyor. Güncel ilanları Londra'daki satılık konutlar ve Birleşik Krallık genelindeki ilanlar sayfalarında bulabilirsiniz.
- Yabancılar İngiltere'de ev alabilir mi?
- Evet. Ev sahibi olmak için uyruk, vize ya da oturum şartı yok. Yabancı alıcı için değişen şey satın alma hakkı değil, vergi ve kredi koşulları.
- İngiltere'de ev almak oturma izni sağlar mı?
- Hayır. İngiltere'de ev sahibi olmak hiçbir göçmenlik hakkı sağlamıyor; ülkede yaşama hakkı ancak ayrı bir vize yolundan gelebilir.
- İngiltere'de ev almak için kredi çekebilir miyim?
- Evet, ancak krediyi çoğunlukla bir mortgage broker aracılığıyla ulaşılan uzman kurumlardan kullanabilirsiniz; çünkü ana akım bankaların çoğu yurt dışında yaşayanlara kredi vermiyor. Genellikle %25-40 arasında peşinat isteniyor; buy to let kredisinde ayrıca kira testi uygulanıyor.
- Ev almak için İngiltere'de bulunmam gerekiyor mu?
- Hayır. Avukatınız kimliğinizi uzaktan ya da yaşadığınız ülkedeki bir noter aracılığıyla doğrulayabiliyor, belgeler de yurt dışından imzalanıp geri gönderiliyor. Yeminli tercümeler için ek süre ayırın.