İngiltere'de gayrimenkul almak

Yurt dışındaki yatırımcılar için tam rehber

Yerleşik olmayan yatırımcıya damga vergisi ek yükü: +7 puan
Tekliften tamamlanmaya: 10-16 hafta
Fiyatın üzerine alım masrafı: %8-12

Birleşik Krallık'ta yabancı uyrukluların gayrimenkul almasına dair hiçbir kısıtlama yok. İzin yok, oturum şartı yok, asgari yatırım yok, belirlenmiş bölge yok. Herkes her şeyi alabiliyor.

Bunun yerine Birleşik Krallık'ta, yurt dışındaki alıcılara yerli alıcılardan farklı davranan bir vergi ve hukuk çerçevesi var. Bir de uluslararası alıcıların ilk seferde gerçekten şaşırdığı bir alım süreci.

İkisi de yönetilebilir. İkisini de anlamak zorunlu.

Son kontrol: Eylül 2026

Birleşik Krallık'ı farklı kılan ne

Mülkiyet kısıtlaması yok

BAE, Türkiye ya da Yunanistan'ın aksine freehold bölgeleri ya da yabancı mülkiyet kuralları bulunmuyor. Bu alışılmadık bir durum ve piyasanın temel yapısal avantajı.

Derin ve likit bir kiralık piyasası

Londra dünyanın en oturmuş kiralık piyasalarından birine sahip ve kurumsal verisi on yıllar öncesine gidiyor. Getiriler Dubai ya da İstanbul'dan düşük, öngörülebilirlik ise belirgin biçimde yüksek.

Kur ve hukuk istikrarı

İngiliz gayrimenkul hukuku dünyanın en çok sınanmış hukuk sistemlerinden biri, tapular HM Land Registry'de tescilli ve icra mekanizması güvenilir.

Ama vergi yükü ağır

İngiltere'de yatırım amaçlı gayrimenkul alan bir yerleşik olmayan, standart damga vergisi oranlarının üzerine toplam 7 puanlık ek yük ödüyor. Kira geliri vergilendiriliyor. Sermaye kazancı vergilendiriliyor. Birleşik Krallık'taki gayrimenkul, nerede yaşadığınızdan bağımsız olarak veraset vergisi kapsamında.

Asıl denge burada. Birleşik Krallık getiri ya da vergi verimliliği değil, güvenlik ve likidite sunuyor. Hedefiniz azami getiriyse portföyümüzdeki başka piyasalar bunu daha iyi yapıyor. Hedefiniz büyük bir para biriminde istikrarlı, likit ve hukuken kesin bir varlıksa, Birleşik Krallık bunu neredeyse her yerden daha iyi yapıyor.

Doğru sebeple seçmenizi tercih ederiz.

Freehold ve leasehold: insanları yakalayan nokta

İngiltere ve Galler'de iki mülkiyet biçimi var ve aradaki fark çoğu ülkedekinden çok daha önemli.

Freehold, gayrimenkule ve arsaya süresiz sahip olmanız demek. Müstakil evlerin çoğu freehold.

Leasehold, bir freehold sahibinin verdiği, belirli süreyle kullanma hakkına sahip olmanız demek. Londra'daki dairelerin büyük çoğunluğu leasehold. Daire alıyorsanız neredeyse kesinlikle bir kullanım hakkı satın alıyorsunuz.

Leasehold'da neye bakmalı

Kontrat süresi

Tek başına en önemli rakam bu. Seksen yılın altına düşen bir kontratın uzatılması belirgin biçimde pahalılaşıyor, çünkü "marriage value" denen ek bir ödeme devreye giriyor. Yetmiş yılın altında pek çok banka kredi vermiyor. Kısa kontratlı bir daire ucuz görünüp çok pahalıya patlayabilir.

Ground rent (arsa kirası)

Freehold sahibine yapılan yıllık ödeme. Belirli aralıklarla ikiye katlanan ground rent içeren kontratlar ciddi kredi ve satış sorunları yarattı. Reform yeni kontratlar için durumu değiştirdi, ama eski kontratlar hâlâ o maddeleri taşıyor.

Aidat (service charge)

Yıllık, kullanım hakkı sahibi ödüyor, bina bakım ve yönetimini kapsıyor. Concierge, spor salonu ve ortak alanı olan yeni Londra projelerinde yılda birkaç bin sterline çıkabiliyor ve zamanla artıyor.

Büyük onarım yükümlülüğü

Freehold sahipleri çatı ya da cephe yenileme gibi büyük ölçekli işleri kullanım hakkı sahiplerine fatura edebiliyor. Bunlar kısa bir bildirimle beş haneli talepler olarak gelebiliyor.

Bina güvenliği

Grenfell sonrası reformların ardından belirli cephe kaplaması tiplerine sahip binalar hem tadilat maliyetleriyle hem kredi sorunlarıyla karşılaştı. Durum iyileşti ama tümüyle ortadan kalkmadı ve on sekiz metrenin üzerindeki her binada özellikle kontrol edilmeli.

Bunların hiçbiri leasehold daireden kaçınmak için sebep değil. Karar vermeden önce kontratı bir avukata düzgün biçimde inceletmek için sebep. Bu zaten standart uygulama ve Birleşik Krallık'ta tapu sürecinin bu kadar uzun sürmesinin başlıca nedeni.

Yurt dışındaki alıcılar nerelere bakıyor

Merkezi Londra

Prime Central London (Mayfair, Knightsbridge, Belgravia, Chelsea)
Sermaye koruma ucu. Getiriler düşük, çoğu zaman brüt yüzde 3'ün altında. Buradaki alıcılar genellikle getiri odaklı değil.
South Bank ve Nine Elms
Battersea Power Station ve ABD Büyükelçiliği çevresinde büyük ölçekli yeni yapı arzı. Modern stok, güçlü sosyal olanaklar ve çok sayıda rakip daire. Sonuncusu satış aşamasında önem kazanıyor.
Canary Wharf ve Docklands
Finans merkezi kiracı tabanı, yüksek katlı stok, merkeze göre genellikle daha yüksek getiri. Performans ofis talebine bağlı ve o talep 2020'den bu yana değişti.
Şehir merkezi çeperi (Shoreditch, Aldgate, Clerkenwell)
Daha genç profesyonel kiracı tabanı, güçlü kira talebi, daha çeşitli stok.

Dış Londra ve banliyö

Croydon, Stratford, Wembley
Daha düşük giriş fiyatı ve daha yüksek getirisi olan kentsel dönüşüm bölgeleri. Daha fazla geliştirme riski, daha fazla arz.
Banliyö kuşağı (Reading, St Albans, Guildford)
Aile kiracı tabanı, düşük getiri, daha istikrarlı doluluk.

Bölge şehirleri

Manchester ve Birmingham
Londra'dan istikrarlı biçimde yüksek getiri, güçlü öğrenci ve yeni mezun kira talebi, düşük giriş fiyatları. Getiri odaklı yatırımcılar için başlıca alternatif.
Leeds, Liverpool, Nottingham
Benzer profil, daha düşük fiyat seviyeleri, stok kalitesinde daha fazla değişkenlik.

Londra primi gerçek ve bedeli getiriden ödeniyor. Manchester'daki bir daire, benzer bir Londra dairesinden genellikle daha yüksek net getiri üretir. Londra ise daha derin likidite ve daha geniş bir uluslararası satış piyasası sunar. Hangisinin daha önemli olduğu elde tutma sürenize ve çıkış planınıza bağlı.

Londra'daki mülkleri gör

Yeni yapı ve ikinci el

Yeni yapı modern donanım, garanti kapsamı ve çoğu zaman sözleşme anında kapora, tamamlanmada bakiye şeklinde bir ödeme yapısı sunuyor. Beraberinde bir yeni yapı primi de getiriyor ve bu, ilk satışın yatay ya da eksi kalmasına yol açabiliyor. Büyük projelerde projeden alınan daireler, satış aşamasında aynı binadaki diğer dairelerle rekabet ediyor.

İkinci el genellikle metrekare başına daha iyi değer sunuyor ve yerleşik bir fiyat geçmişi var. Buna karşılık durum tespiti daha titiz olmalı, eski binalarda ise kontrat şartlarına daha çok bakılmalı.

Vergi, ana hatlarıyla

Bu bölüm bir özet, danışmanlık değil. Birleşik Krallık'ta gayrimenkul vergilendirmesi gerçekten karmaşık ve kişisel durumunuza, ikamet ettiğiniz ülkeye ve varsa çifte vergilendirme anlaşmasına bağlı.

Alımda: Damga vergisi (SDLT), ek gayrimenkuller ve yerleşik olmayanlar için ek yüklerle birlikte. Maliyetler bölümünde ayrıntılı ele alınıyor.

Kira gelirinde: Birleşik Krallık'ta vergiye tabi. Yerleşik olmayan ev sahiplerinin Non-Resident Landlord Scheme kapsamında hareket etmesi gerekiyor. Bu kapsamda, HMRC kirayı brüt almanıza onay vermediği sürece vergi kaynakta kesiliyor.

İpotek faizi bireysel ev sahipleri için artık tam indirilebilir değil. İndirim, gelirden düşme yerine temel oran üzerinden bir vergi azaltması olarak veriliyor. Bu, kredili alımlarda hesabı ciddi biçimde değiştiriyor ve pek çok yatırımcının artık şirket yapısını düşünmesinin başlıca sebebi.

Satışta: Birleşik Krallık'taki konutlarda yerleşik olmayanlar için sermaye kazancı vergisi geçerli. Beyan süresi kısa ve sıkı biçimde uygulanıyor.

Vefatta: Birleşik Krallık'taki gayrimenkul, ikametgâhınız ya da yerleşikliğiniz ne olursa olsun veraset vergisi kapsamında. Bu pek çok uluslararası alıcıyı şaşırtıyor ve sonradan keşfedilecek değil, önceden planlanacak bir konu.

İngiltere vergi danışmanlığını alımdan sonra değil, önce alın. Aldığınız yapıyı sonradan değiştirmek hem zor hem pahalı.

SmartDecision Birleşik Krallık'ı, o piyasada çalışan danışmanların yanı sıra yerleşik olmayan alıcılarla istisna değil rutin olarak ilgilenen avukatlar ve vergi danışmanlarıyla takip ediyor.

Bir İngiltere uzmanına danışın

Birleşik Krallık'ta ne aradığınızı yazın, o piyasada çalışan bir danışman sizi arasın.

Adım adım

İngiltere'de gayrimenkul nasıl alınır: yurt dışındaki alıcılar için süreç

Birleşik Krallık'taki alım süreci uluslararası piyasaların çoğundan temel bir noktada ayrılıyor ve her şeyden önce bunu anlamakta fayda var.

Sözleşme değişimine kadar hiçbir şey bağlayıcı değil

İngiltere ve Galler'de kabul edilmiş bir teklif iki taraf için de hukuki yükümlülük doğurmuyor. Sözleşmeler karşılıklı değiştirilene kadar taraflardan biri istediği an çekilebiliyor ve bu değişim genellikle tekliften sekiz ila on iki hafta sonra gerçekleşiyor.

Bu, uluslararası alıcıların nadiren beklediği iki duruma yol açıyor:

Gazumping. Satıcı sizin teklifinizi kabul ettikten sonra başka bir alıcının daha yüksek teklifini kabul ediyor. Yasal, yaygın ve ekspertiz ile avukatlık için harcadığınız her şeyi kaybediyorsunuz.

Gazundering. Alıcı, satıcının bağlandığı ve tepki verecek vaktinin kalmadığı bir anda, sözleşme değişiminden hemen önce teklifini düşürüyor.

Riski nasıl azaltırsınız: Hızlı hareket edin, avukatı teklifi verdikten sonra değil önce görevlendirin, ilke onaylı kredi anlaşmanızı önceden hazır edin ve satıcının danışmanından kabulle birlikte ilanı kaldırmasını isteyin. Bunların hiçbiri garanti değil. Asıl koruma hız ve iyi bir danışmanın sağladığı asıl şey de bu.

İskoçya farklı işliyor. Orada teklifler süreçte çok daha erken bağlayıcı hâle geliyor.

Süreç

İhtiyacı netleştirin ve ilke onaylı finansmanı ayarlayın
Kredi kullanacaksanız, hiçbir yer gezmeden önce ilke onayı (decision in principle) alın. Yerleşik olmayanların kredi başvuruları yerlilerinkinden uzun sürüyor ve arkasında hiçbir şey olmayan bir teklif daha az ağırlık taşıyor.
Nakit alıyorsanız fonun kaynağını belgelemeye hazır olun. Birleşik Krallık'ın yurt dışındaki alıcılara uyguladığı kara para aklama kontrolleri titiz ve erken aşamadaki gecikmelerin en yaygın sebebi.
Gezme ve teklif
Teklifler emlak danışmanı aracılığıyla veriliyor ve hukuken bağlayıcı değil. Danışmanlar pozisyonunuzu soracak: nakit mi kredi mi, zincirde misiniz değil misiniz, takviminiz ne. Bu aşamada iyi sunulmuş bir pozisyonun gerçek bir parasal karşılığı var.
Teklif kabul edildi, avukatı görevlendirin
Hemen görevlendirin. Tapu süreci (conveyancing) kritik yol üzerinde ve burada kaybedilen her gün gazumping riskinizi uzatıyor.
Yerleşik olmayan alıcılarla deneyimli bir avukat seçin. Yurt dışı kimlik doğrulaması, fon kaynağı ve uluslararası transferler ek karmaşıklık getiriyor. Yalnızca yerel işlerle uğraşan bir büro bunları yavaş yürütebilir.
Sorgular, araştırmalar ve ekspertiz
Avukatınız yerel yönetim sorgularını, çevresel sorguları, altyapı kontrollerini ve tapu incelemesini yapıyor, satıcının avukatına sorularını yöneltiyor.
Leasehold bir dairede kontratın incelendiği yer burası: Kalan süre, ground rent, aidat geçmişi, planlanan büyük onarımlar, bina güvenliği durumu. Sizi koruyan adım bu.
Ekspertiz ayrı bir konu ve sorumluluğu size ait. Kredi değerlemesi ekspertiz değildir. Bankaya gayrimenkulün krediyi karşıladığını söyler, size binanın durumu hakkında hiçbir şey söylemez.
Tipik süre: altı ila on hafta. Leasehold, freehold'dan daha uzun sürüyor, çünkü freehold sahibinin ve yönetim şirketinin bilgileri kendi takvimlerinde iletmesi gerekiyor.
Kredi teklifi
Banka bir değerleme yaptırıyor ve resmi teklifi düzenliyor. Yerleşik olmayan başvurularda belge doğrulaması ve gerekiyorsa çeviri için ek süre tanıyın.
Sözleşmelerin değişimi
Buradan itibaren bağlayıcı
Alımın hukuken bağlayıcı hâle geldiği an burası. Genellikle yüzde 10'luk bir kapora ödeniyor. Tamamlanma tarihi belirleniyor. Artık taraflardan hiçbiri ciddi bir mali yaptırım olmadan çekilemiyor.
Tamamlanma
Bakiye transfer ediliyor, anahtarlar teslim ediliyor ve gayrimenkul sizin oluyor. Tamamlanma genellikle sözleşme değişiminden bir ila dört hafta sonra gerçekleşiyor, ancak aynı gün değişim ve tamamlanma da mümkün.
Tamamlanma sonrası
Avukatınız SDLT beyannamesini veriyor ve vergiyi tamamlanmadan itibaren 14 gün içinde ödüyor. Bu süre kesin. Ardından tapu HM Land Registry'de tescil ediliyor.

Takvim

Aşama	Tipik süre
Teklif ve kabul	Günler ila haftalar
Avukat görevlendirme ve sorguların başlaması	1. hafta
Sorgular, araştırmalar ve ekspertiz	2 ila 10. haftalar
Kredi teklifi	3 ila 8. haftalar, yerleşik olmayanlarda daha uzun
Sözleşmelerin değişimi	8 ila 12. haftalar
Tamamlanma	Değişimden 1 ila 4 hafta sonra
SDLT beyanı	Tamamlanmadan itibaren 14 gün içinde

Gerçekçi toplam: sorunsuz bir alımda on ila on altı hafta. Leasehold'da daha uzun, zincir varsa daha da uzun.

Uzaktan alım

Birleşik Krallık'ta bulunmanız gerekmiyor. Süreç, avukatınız aracılığıyla yurt dışından tamamlanabiliyor. Belgeler imzalanıp gönderiliyor, kimlik doğrulaması uzaktan ya da ikamet ettiğiniz ülkedeki bir noter aracılığıyla yapılıyor.

Belgelerin tasdiki için ek süre tanıyın. Bazı bankalar ve avukatlar yabancı belgelerin yeminli çevirisini istiyor ve bu son anda hızlandırılabilecek bir iş değil.

Gerekecek belgeler

Pasaport
Güncel adres belgesi, genellikle bir fatura ya da hesap ekstresi
Açık bir para akışı gösteren fon kaynağı belgesi
Kredi başvurusu için gelir belgesi
Genellikle altı aylık hesap ekstreleri
Serbest çalışıyorsanız vergi beyannameleri ya da mali müşavir yazısı
İngilizce olmayan belgeler için yeminli çeviri

Genellikle nerede yanlış gidiyor

Kara para aklama sürecini küçümsemek. Yurt dışındaki alıcılar için fon kaynağı belgeleri çoğu kişinin beklediğinden uzun sürüyor. Toplamaya teklif vermeden önce başlayın.
Avukatı tekliften sonra görevlendirmek. Buradaki her gün, gazumping riskine açık geçen bir gün.
Kredi değerlemesini ekspertiz sanmak. Değil.
Kontratı kontrol etmemek. Kısa süreler, artan ground rent ve bekleyen büyük onarımların hepsi sözleşme değişiminden önce görülebilir ve sonrasında çok pahalıya patlar.
On dört günlük SDLT süresini kaçırmak. Ceza ve faiz uygulanıyor.
Yanlış yapıda almak. Şahıs adına mı şirket adına mı alındığı vergi sonucunu ciddi biçimde değiştiriyor ve ucuza geri alınamıyor.

Maliyetler

İngiltere'de gayrimenkul alım maliyeti: damga vergisi, masraflar ve krediler

Yerleşik olmayan bir yatırımcı olarak edinim masrafları için satış fiyatının yüzde 8 ila 12'sini bütçeleyin. Büyük kısmı damga vergisi. Düşük fiyatlı gayrimenkullerde bu oranın altında, yüksek değerlerde üstünde kalıyor.

Damga vergisi (SDLT)

SDLT, İngiltere ve Kuzey İrlanda'da geçerli. İskoçya LBTT, Galler ise LTT uyguluyor ve bantları farklı.

SDLT bantlar hâlinde alınıyor. Fiyatın tamamına düz bir oran uygulanmıyor, her bandın içine düşen kısmı üzerinden hesaplanıyor.

Ek yükler

Ek gayrimenkul: her banda 5 puan ilave. Tamamlanma gününün sonunda dünyanın herhangi bir yerinde birden fazla konuta sahip olacaksanız uygulanıyor. 40.000 £'dan itibaren geçerli ve ikinci ev ile kiralık yatırım arasında ayrım yapmıyor. Bu ek yük 31 Ekim 2024'te yüzde 3'ten yüzde 5'e çıktı.

Birleşik Krallık'ta yerleşik olmayan: her banda 2 puan ilave. SDLT açısından, tamamlanma gününde biten on iki aylık dönemde Birleşik Krallık'ta en az 183 gün bulunmadıysanız yerleşik sayılmıyorsunuz. Bu, gelir vergisinde kullanılan Yasal Yerleşiklik Testi'nden farklı bir test.

Ek yükler üst üste biniyor. Yatırım amaçlı gayrimenkul alan yerleşik olmayan bir kişi, her bantta standart oranların üzerine 7 puan ödüyor.

Standart oranlar, 1 Nisan 2025'ten itibaren

Bant	Oran
125.000 £'a kadar	yüzde 0
125.001 ila 250.000 £	yüzde 2
250.001 ila 925.000 £	yüzde 5
925.001 ila 1.500.000 £	yüzde 10
1.500.000 £ üzeri	yüzde 12

Yerleşik olmayan yatırımcı oranları

Bant	Toplam oran
125.000 £'a kadar	yüzde 7
125.001 ila 250.000 £	yüzde 9
250.001 ila 925.000 £	yüzde 12
925.001 ila 1.500.000 £	yüzde 17
1.500.000 £ üzeri	yüzde 19

Örnek hesap: 500.000 £'lık Londra dairesi, yerleşik olmayan yatırımcı

Bant	Bant içindeki tutar	Oran	SDLT
125.000 £'a kadar	125.000 £	yüzde 7	8.750 £
125.001 ila 250.000 £	125.000 £	yüzde 9	11.250 £
250.001 ila 500.000 £	250.000 £	yüzde 12	30.000 £
Toplam			50.000 £

Diğer hiçbir masraf hesaba katılmadan, satış fiyatının yüzde 10'u.

Aynı 500.000 £'lık dairede damga vergisi

Yerleşik olmayan yatırımcı: 50.000 £
Birleşik Krallık'ta yerleşik, ilk kez ev alan: 10.000 £

Aradaki fark alıcı statüsünün bedeli ve sözleşme aşamasında keşfedilecek değil, ilk görüşmeden itibaren modelinizde olması gereken bir kalem.

Şirket alımları

Bir şirketin ya da belirli başka tüzel kişilerin 500.000 £ üzerinde tek bir konut alması hâlinde, istisna uygulanmadığı sürece düz yüzde 15 oran geçerli. Gerçek gayrimenkul kiralama işletmeleri için istisnalar var, ancak bunlar şarta bağlı ve doğru biçimde talep edilmeli.

Multiple Dwellings Relief 1 Haziran 2024'te kaldırıldı. Tek bir işlemde birden fazla daire almak artık SDLT'nin ortalama fiyat üzerinden hesaplanmasına imkân vermiyor. Bu, portföy hesabını ciddi biçimde değiştirdi ve eski rehberler bu konuda hâlâ yanlış bilgi veriyor.

Diğer alım masrafları

Kalem	Tipik aralık
Avukat / tapu işlemleri	1.500 ila 3.000 £ artı KDV, leasehold ya da yurt dışı müvekkillerde daha yüksek
Sorgu masrafları	300 ila 500 £
Ekspertiz	Kapsamına göre 400 ila 1.500 £
Tapu tescil harcı	Değere göre 20 ila 1.105 £
Kredi tahsis ücreti	0 ila 2.000 £, ya da kredinin belli bir yüzdesi
Kredi değerlemesi	250 ila 1.500 £
Aracı komisyonu	500 ila 2.000 £, ya da belli bir yüzde
Döviz transferi	Değişken. Banka kur farkı, görünen komisyonu fazlasıyla aşabiliyor
Kara para aklama ve doğrulama	50 ila 300 £

Kur konusunda: 500.000 £'lık bir alımda, bankanın kuru ile uzman bir sağlayıcının kuru arasındaki fark 5.000 £'ı aşabiliyor. Kontrol edilebilir masrafların en büyüklerinden biri ve en sık göz ardı edilenlerden.

Süregelen giderler

Aidat, yalnızca leasehold'da. Londra'daki yeni yapılarda tipik olarak yılda fit kare başına 3 ila 8 £, concierge ve sosyal tesisleri olan binalarda daha yüksek.

Ground rent, yalnızca leasehold'da. Yalnızca güncel rakama değil, artış düzenine bakın.

Bina sigortası. Dairelerde genellikle freehold sahibi yaptırıyor ve aidat üzerinden yansıtıyor. Freehold bir evde sorumluluk sizde.

Kiralama danışmanı ücreti. Tam yönetimde tipik olarak kiranın yüzde 10 ila 15'i, kısa dönem kiralamada daha yüksek. Yerleşik olmayan ev sahiplerinin neredeyse her zaman tam yönetime ihtiyacı oluyor.

Kira kârı üzerinden gelir vergisi, Non-Resident Landlord Scheme kapsamında.

Bakım ve boş kalma süresi. Gerçekçi bütçeleyin. Boşluk payı olmayan bir getiri hesabı getiri hesabı değildir.

Finansman

Finansman: yurt dışındaki alıcılar için krediler

Birleşik Krallık alımları en sık burada tıkanıyor ve hazırlığın en büyük farkı yarattığı yer de burası.

İki farklı başvuru sahibi tipi

Bankalar ikisini keskin biçimde ayırıyor ve kriterler farklı.

Yurt dışında yaşayan İngiliz vatandaşları. Genellikle daha kolay kategori, özellikle mevcut bir Birleşik Krallık kredi geçmişi ve banka hesabı varsa.

Yurt dışında yaşayan yabancı uyruklular. Ne Birleşik Krallık vatandaşlığı var ne de yerleşikliği. Daha az banka, daha yüksek peşinat, daha fazla belge. İkamet ettiğiniz ülke önemli: bazı bankalar onaylı ülke listesiyle çalışıyor ve listenin dışındaki başvuruları doğrudan reddediyor.

Üçüncü bir kategori, yani vizeyle Birleşik Krallık'ta yaşayan yabancı uyruklular, standart yerel kredilendirmeye daha yakın duruyor. Bankaların çoğu vizede en az iki yıl kalmış olmasını istiyor.

Buy to let kredileri

Yurt dışındaki yatırımcıların çoğu buy to let (kiralama amaçlı) esasında kredi kullanıyor. Bu çoğu zaman konut kredisinden daha erişilebilir, çünkü ödeme gücü sizin kişisel kazancınıza değil öncelikle gayrimenkulün kira gelirine göre değerlendiriliyor. Geliriniz yabancı para cinsindense bu önemli bir fark.

Bireylere verilen buy to let kredileri genellikle düzenlemeye tabi değil, tüketici kredisi değil ticari kredi sayılıyor. Bu da bankalara kredi değerlendirmesinde daha fazla esneklik veriyor.

Peşinat şartları

Başvuru profili	Tipik peşinat
Birleşik Krallık'ta yerleşik, buy to let	yüzde 25
Yurt dışında yaşayan İngiliz, oturmuş profil	yüzde 25 ila 30
Yurt dışında yabancı uyruklu, ana akım banka	yüzde 30 ila 40
Yurt dışında yabancı uyruklu, uzman banka	yüzde 25 ila 35
Karmaşık profil ya da listede olmayan ikamet ülkesi	yüzde 40 ve üzeri

Yüzde 70 ila 75 aralığındaki daha yüksek kredi/değer oranları genellikle kanıtlanabilir ev sahipliği deneyimi olan başvuru sahiplerine ayrılıyor.

Ödeme gücü nasıl değerlendiriliyor

Kararı iki rakam belirliyor.

Faiz karşılama oranı (ICR). Kira gelirinin kredi faizini hangi oranda aşması gerektiği. Vergi durumunuza göre tipik olarak yüzde 125 ila 145 arasında. Üst dilimden vergi ödeyenler genellikle üst sınırdan değerlendiriliyor.

Stres oranı. Hesaplamada gerçek ürün faizi yerine kullanılan varsayımsal faiz oranı, tipik olarak yüzde 5 ila 8.

Örnek hesap

Gayrimenkul: 400.000 £
Yüzde 70 kredi/değer oranında kredi: 280.000 £
Yüzde 5,5 stres oranında varsayımsal faiz: yılda 15.400 £
Yüzde 145 ICR'de gereken kira: yılda 22.330 £
Aylık: yaklaşık 1.861 £

Gayrimenkul bu rakama kiralanmıyorsa, ne kadar varlıklı olursanız olun kredi o büyüklükte verilmiyor. Bir gayrimenkule âşık olmadan önce yapılacak hesap bu ve gelire ihtiyacı olmayan alıcılar için bile getirinin neden önemli olduğunun sebebi de bu.

Asgari gelir

Pek çok banka, kira hesabından bağımsız olarak asgari bir kişisel gelir istiyor. Bu genellikle 25.000 £'dan başlıyor, ancak bazıları yerleşik olmayanlar için epeyce daha yüksek eşikler koyuyor. Yabancı para cinsinden gelir genellikle kabul ediliyor ama iskonto edilebiliyor.

Faizler ve vadeler

Yerleşik olmayanlara yönelik ürünler, yerli muadillerine göre bir prim taşıyor. Beş ila yirmi beş yıllık vadeler standart ve vade sonundaki azami yaş genellikle 75 civarında. Buy to let kredilerinin çoğu yalnızca faiz ödemeli. Bu nakit akışını iyileştiriyor ve anaparanın vade sonunda ödenmemiş kalması anlamına geliyor.

Şahıs adına mı, limited şirket adına mı

Bireysel ev sahipleri için ipotek faizi indirimi kısıtlandığından bu yana, yeni buy to let alımlarının önemli bir kısmı limited şirket üzerinden, genellikle özel amaçlı bir şirketle yapılıyor.

Şirket yapısının sunabilecekleri: ipotek faizinin işletme gideri olarak tam indirimi, kâr üzerinden gelir vergisi yerine kurumlar vergisi oranları ve daha esnek bir miras planlaması.

Şirket yapısının getirdikleri: istisna uygulanmadığı sürece 500.000 £ üzerindeki tek konutlarda düz yüzde 15 SDLT oranı, daha dar ve genellikle daha yüksek faizli bir banka piyasası, yıllık beyan yükümlülükleri ve kârı şirketten çıkarırken doğan vergi.

Herkese uyan bir cevap yok. Marjinal vergi oranınıza, ikamet ettiğiniz ülkeye, uzun vadeli tutmayı planlayıp planlamadığınıza ve başka alımlar düşünüp düşünmediğinize bağlı. Bu, alımdan önce bir İngiltere vergi danışmanına sorulacak bir soru, çünkü bir gayrimenkulü sonradan yapılar arasında taşımak SDLT ve muhtemelen sermaye kazancı vergisi doğuruyor.

Yerleşik olmayanlar için kredi belgeleri

Pasaport ve ikamet ettiğiniz ülkedeki adres belgesi
Altı aylık hesap ekstreleri
Gelir belgesi: maaş bordroları, vergi beyannameleri ya da mali müşavir yazısı
Açık bir para akışı gösteren peşinat kaynağı belgesi
Varsa mevcut gayrimenkul portföyü dökümü
Mümkünse ikamet ettiğiniz ülkeden kredi raporu
İngilizce olmayan her belgenin yeminli İngilizce çevirisi

Düşündüğünüzden fazla süre tanıyın. Darboğaz genellikle kredi değerlendirmesi değil, belge toplama oluyor. Yerleşik olmayan bir dosyada başvurudan teklife altı ila on hafta gerçekçi bir süre.

Pratik noktalar

Yer gezmeden önce ilke onayı alın. Teklifinizi güçlendiriyor ve gazumping riskini azaltıyor.
Yerleşik olmayan dosyalarla rutin olarak ilgilenen bir aracıyla çalışın. Ana cadde bankalarının çoğu Birleşik Krallık dışında yaşayanların başvurularını değerlendirmiyor, dolayısıyla asıl piyasa uzman kredi kuruluşları ve uluslararası bankacılık kolları. Onları aracısız bulmak zor.
Mümkünse erkenden bir Birleşik Krallık banka hesabı açın. Kira tahsilatını, aidat ödemelerini ve banka şartlarını kolaylaştırıyor ve açmak eskisinden daha zor.
Döviz transferini ayrı planlayın. Krediden bağımsız bir karar ve çoğu zaman tahsis ücretinden daha büyük bir masraf.

SmartDecision, yerleşik olmayan ve yabancı uyruklu dosyalarla rutin olarak ilgilenen aracılarla çalışıyor. Bu görüşmeyi yapmanın doğru zamanı, teklifiniz kabul edildikten sonra değil, yer gezmeden önce.

Londra'da mülk

Londra'daki ilanlar ve o piyasada çalışan danışmanlar.

Londra mülklerini gör Birleşik Krallık mülklerini gör

Uygunluğunuzu konuşalım

Danışmanlık talebi

Birkaç bilgi ve size uyan bir zaman. Gerisini biz hallederiz.

Danışmanlık ücreti yok. Eşleştirme ücreti yok. Mülk fiyatına fark yok. Satış tamamlandığında satıcıdan ödeme alıyoruz.