Londra'da Kiralık Daire Kredisini Eleyen Kira Karşılama Testi

Londra'da kiralık daire kredisi almak isteyen biri için ortalama dairenin getirdiği kira, yüzde 75 kredinin istediği kiranın ayda yaklaşık 113 sterlin altında kalıyor. Sebebi faizin yüksek olması ya da alıcının gelirinin yetmemesi değil.

Daire bir testte kalıyor ve çoğu kişi bu testi başvurusu reddedildikten sonra öğreniyor. Bankanın uyguladığı kira şartı kira üzerinden işliyor; faize değil dairenin getirdiği kiraya bakıyor ve Londra kirası bu şarta yetmiyor. Testi geçemeyen daireyi eleyen şey de budur.

Test: yüzde 5,5 faizle yüzde 125 karşılama

İngiltere Merkez Bankası bünyesinde bankaları denetleyen kurum olan Prudential Regulation Authority, kiraya vermek üzere alınan konut kredilerinin (buy-to-let) kurallarını SS13/16 sayılı denetim bildiriminde topluyor. Sonucu dört paragraf belirliyor ve bu dördü, yürürlükteki metinde de 1 Ocak 2027'de yürürlüğe girecek Ocak 2026 güncellemesinde de aynı yazıyor.

2.3 numaralı paragraf, PRA'nın, firmaların faiz karşılama oranını (interest coverage ratio, ICR) "kiralık mülkten beklenen aylık kira gelirinin, gelecekteki olası faiz artışlarını da hesaba katan aylık faiz ödemelerine oranı" diye tanımlamasını beklediğini söylüyor. Yazının devamında bu ölçüt kısaca karşılama testi diye anılıyor, çünkü faizi karşılaması gereken şey kiradır. 2.7 numaralı paragraf "bugünkü sektör standardı asgari karşılama oranını yüzde 125 olarak belirlemektir" diyor. Aynı paragraf, PRA'nın önerilerinin "asgari karşılama oranlarını düşürmesini" beklemediğini, bazı etkenlerin ise "daha yüksek asgari karşılama oranlarına" yol açabileceğini ekliyor. Yani yüzde 125 tipik bir rakam değil, uygulamanın tabanıdır ve PRA'nın değil sektörün oranıdır.

Sonucu kesen paragraf 2.14'tür: "2.13 numaralı paragrafa göre belirlenen faiz, borçlunun faizinin sözleşmenin ilk beş yılında yüzde 5,5'in altında kalacağını gösterse bile, firma asgari yüzde 5,5 borçlanma faizi varsaymalıdır".

Bu son satırın ne yaptığına dikkat edin. Yüzde 5,5 sizin ödediğiniz faiz değil. Bankanın, ödeyebileceğinizi varsaymak zorunda olduğu faizdir; 2.12 numaralı paragraf gereği bu varsayımı en az beş yıl için yapar. Yani test, faizlerin bu çeyrekte artıp azalmasından etkilenmiyor. Size hangi faiz teklif edilirse edilsin uygulanan bir tabandır.

İkisini birleştirince hesap ortaya çıkıyor:

Yıllık kira, en az kredi tutarının yüzde 5,5'inin 1,25 katı olmalıdır. Tersine çevirince aynı hesap tavanı veriyor: yıllık kira bölü yüzde 6,875.

Londra mortgage sayfamız yurt dışında yaşayan bir alıcıya bankanın uygulayacağı ürün kurallarını, İngiltere alım rehberimiz ise işlemin kalanını anlatıyor. Bu yazı o kuralların ürettiği hesabı yapıyor.

Karşılama testi ortalama Londra dairesinde ne sonuç veriyor

Office for National Statistics (ONS), Temmuz 2026'da Londra'da ortalama konut fiyatını 569.000 sterlin, Ağustos 2026'da ortalama özel kirayı ayda 2.332 sterlin olarak veriyor. İki rakam da 16 Eylül 2026'da yayımlanan bültenden alındı.

Şimdi bir varsayımı sabitleyelim, çünkü cevap ona bağlıdır. Bu yazı hesabı baştan sona yüzde 75 kredi üzerinden yapıyor. Bunu bir kural değil, açıkça konmuş bir varsayım olarak okuyun ve kredinin değere oranı (loan to value) farklıysa sonucu buna göre ölçekleyin.

Bu fiyat üzerinden yüzde 75'lik bir kredi varsayalım. Kredi 426.750 sterlin eder. Yüzde 5,5'lik stres oranında varsayılan yıllık faiz 23.471 sterlindir. Karşılama oranı bunu 1,25 ile çarpıyor; yani dairenin yılda 29.339 sterlin, ayda 2.445 sterlin kira geliri getirmesi gerekiyor.

Ortalama Londra dairesi ayda 2.332 sterlin kira getiriyor.

Açık ayda yaklaşık 113 sterlindir. Bu bir ortalamadır, teklif değil: fiyat ya da kira değişince sonuç da değişir; hesabın belirli daire üzerinde yapılması gerekmesinin sebebi budur. Bu fark bir yuvarlama farkı değildir, pazarlık konusu da değildir. Gelir, peşinat ve sicil tarafında sorunsuz görünen bir başvurunun beklenenden küçük bir krediyle dönmesinin, hatta hiç kredi çıkmamasının sebebi budur.

Ortalamalar aralığı gizler, o yüzden belirli bir örneğe bakalım. Dış bölgelerden birinde 400.000 sterlinlik bir daire, yüzde 75 kredi ile alınırsa üzerinde 300.000 sterlinlik bir kredi olur. Stres oranında bu, varsayılan 16.500 sterlin yıllık faiz demek; karşılama oranı da gereken kirayı yılda 20.625 sterline, ayda 1.719 sterline çıkarıyor.

Bu, yüzde 5,16'lık bir brüt getiriye denk geliyor ve asıl mesele bu rakamdır: yüzde 75 kredide test, fiyat ne olursa olsun alım bedelinin yüzde 5,16'sını istiyor. O ONS ortalamalarında Londra'nın brüt getirisi yüzde 4,9 çıkıyor; ortalama dairenin testte kalmasının sebebi de bu. Daha ucuz bir daire, ucuz olduğu için geçmiyor; ancak kirası aynı yüzde 5,16'yı aşarsa geçiyor. Test, dairenin büyüklüğüne ya da semtin itibarına bakmıyor. İki rakam arasındaki orana bakıyor; Londra ilanlarımızı hesap makinesi açıkken okumak bu yüzden işe yarıyor.

İngiltere geneli aynı testi neden geçiyor

ONS'un İngiltere geneli rakamları aynı oranda başka bir hikâye anlatıyor. Ortalama konut Temmuz 2026'da 293.000 sterline mal oldu ve Ağustos ayında ayda 1.459 sterline kiralandı.

• Ortalama fiyat. Londra: 569.000 sterlin. İngiltere geneli, Londra dahil: 293.000 sterlin.
• Ortalama aylık kira. Londra: 2.332 sterlin. İngiltere geneli, Londra dahil: 1.459 sterlin.
• Brüt getiri. Londra: yüzde 4,9. İngiltere geneli, Londra dahil: yüzde 6,0.
• Yüzde 75 kredide gereken kira. Londra: 2.445 sterlin. İngiltere geneli, Londra dahil: 1.259 sterlin.
• Sonuç. Londra: 113 sterlin açık. İngiltere geneli, Londra dahil: 200 sterlin pay.

Fiyat ve kira, 16 Eylül 2026'da yayımlanan ONS ortalamalarıdır. Brüt getiri, gereken kira ve sonuç satırları SmartDecision Properties'in bu ortalamalardan yaptığı hesaplardır; yüzde 5,5 stres oranı, yüzde 125 karşılama oranı ve yüzde 75 kredi kullanılmıştır. İngiltere sütunu Londra'yı da içeriyor.

Aynı banka, aynı kural ve aynı stres oranı zıt cevaplar veriyor; değişen tek unsur, fiyat ile kira arasındaki ilişkidir. Londra kirası, ONS serisindeki bölge ortalamalarının en yükseği. Aynı zamanda, bu ortalamalarda kiranın alım bedelinin en azını karşıladığı piyasa.

Mekanizma basittir. Test bir fiyat testi değil, bir oran testidir. Londra'da ortalama konut İngiltere ortalamasının yaklaşık iki katına mal oluyor, ama ortalama kira iki kat değil, yaklaşık yüzde 60 daha yüksek. Fiyat ile kira aynı oranda büyümediği için brüt getiri düşüyor ve testin istediği kira, dairenin fiilen getirdiği kirayı aşıyor.

Bu makası kapatacak iki hareket var ve ONS'un rakamlarında ikisi de görünüyor: fiyatların düşmesi ve kiraların artması. İzlenecek olan tek bir rakam değil, ikisinin arasındaki mesafedir.

Bir rakam daha akılda tutulmalı. ONS, Londra'da üst üste on bir aydır yıllık bazda fiyat düşüşü kaydediyor; ortalama fiyat Temmuz 2025 zirvesinin 19.000 sterlin altında kalıyor. Aynı bültende Londra fiyatları yıl içinde yüzde 3,3 gerilerken kiralar yüzde 3,5 arttı. İki hareket de testi borçlunun lehine itiyor, ama ikisi birlikte açığı henüz kapatmadı.

Karşılama testi, Londra'da ev alıp kiraya vermek isteyen alıcı için ne anlama geliyor

1. 1.Önce bakılacak rakam faiz değil kiradır. Bir danışman size ürün teklif etmeden önce, beklenen yıllık kirayı yüzde 6,875'e bölün. Çıkan sayı, testin karşıladığı en büyük kredidir.
2. 2.Bu ortalamalarda kiranın karşıladığı kredi yaklaşık yüzde 71,5'tir. Ortalama Londra kirasının fiilen karşıladığı kredi budur. Bir ürün tavanı sınırdır; kiranın o sınıra ulaşacağı taahhüdü değildir.
3. 3.Krediyi küçültmek, testin istediği kirayı düşürür. Krediden düşülen her puan, dairenin getirmesi gereken kirayı ayda yaklaşık 33 sterlin düşürüyor.
4. 4.Bu testte getiri, semtin önüne geçiyor. Fiyatı daha düşük, kirası benzer olan dış bölgedeki bir daire, merkezdeki dairenin kaldığı testi geçiyor.
5. 5.Test daireye bakıyor, size değil. Dairenin kirasını kredinin varsayılan faizine karşı ölçüyor. Nerede yaşadığınız, hangi para biriminde kazandığınız ve ne kadar kazandığınız başvurunun ayrı bir bölümünde duruyor.
6. 6.Yeni projelerdeki ortak giderler bu hesapta yok. Test kirayı faize karşı ölçüyor. Cebinizde kalan tutar ise kiradan ortak gider (service charge), arsa kirası (ground rent), yönetim gideri ve boş kalan dönemler düşüldükten sonra kalan tutardır; bu ayrı bir hesaptır.

2.12 numaralı paragraftaki beş yıllık sabit faiz istisnası

Aynı denetim bildiriminin 2.12 numaralı paragrafı, firmalara gelecekteki olası faizleri en az beş yıl boyunca dikkate almalarını söylüyor. Bu yükümlülük şu durumda düşüyor: "faiz o andan itibaren beş yıl ya da daha uzun bir süre için sabitlenmiş veya bir üst sınıra bağlanmışsa".

Bunu dikkatle okumak gerekiyor, çünkü genelde aktarıldığından daha dar bir istisnadır. İstisna, beş yıl ileriye bakma yükümlülüğünü kaldırıyor. Yüzde 5,5'lik asgari faizi açık bir istisna olmadan koyan 2.14 numaralı paragraf hakkında bir şey söylemiyor. SS13/16, faiz beş yıl ve üzeri sabitlenmişse yüzde 5,5'in yerine ne varsayılacağını yazmıyor; bunu her banka kendi belirliyor. Banka kirayı fiilen ödenen faize karşı ölçtüğünde gereken kira düşüyor; alıcı tek kuruş fazla peşinat vermeden, daire kaldığı testten geçer hale gelebiliyor. Bu, talep edilecek bir hak değil, bankaya sorulacak bir sorudur.

Beş yıllık sabit faizin de bir bedeli var. Beş yıllık sabit faiz, faizi de bankayı da bütün dönem boyunca sabitliyor; bağlı şartlar da bankadan bankaya değişiyor. 2.12 numaralı paragraf ayrıca PRA'nın firmalardan "sabit faiz ya da faiz tavanı döneminin sonunda borçlunun yeniden finansman riskini dikkate almalarını" beklediğini söylüyor; yani soru ortadan kalkmıyor, beşinci yıla taşınıyor. Yine de Londra'da bir başvuru eksik döndüğünde sorulacak sorulardan biri budur: bu hesapta borçlunun oynatabileceği iki değişkenden biri faizin nasıl sınandığı, diğeri kredinin büyüklüğüdür.

Londra'da bir daireye teklif vermeden önce

Hesabı, teklif vermeden önce o belirli daire için yapın. Kiralama danışmanının verdiği kira tahminini alın, yüzde 6,875'e bölün ve çıkan sayıyı planladığınız krediyle karşılaştırın. Eksik çıkıyorsa hesabı ancak kredinin küçülmesi, varsayılan faizin düşmesi ya da kiranın artması değiştirir. İzlenecek seri, ONS'un aylık bülteninde yayımlanan Londra kira ve fiyat endeksleridir; makas ancak kira artışı fiyat artışını yeterince uzun süre geçerse kapanır.

İngiltere alım rehberimiz kalan masraf kalemlerini anlatıyor, Birleşik Krallık genelindeki stokumuz ise aynı bütçeyle bu testi geçen getirileri taşıyor. SmartDecision Properties bu hesabı müşteri teklif vermeden önce bina bina yapıyor.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; kredi, yatırım veya vergi danışmanlığı değildir ve bir kredi teklifi sayılmaz. Kredi kriterleri bankadan bankaya değişir ve burada anlatılan oranlar bir hak değil, sektör uygulamasıdır. Bu rakamlara dayanmadan önce kendi durumunuzu yetkin bir kredi danışmanıyla teyit edin.