Yunanistan'da Tapu Devir Vergisi: AB Dışı Alıcıya Yüzde 15 Planı

Yunanistan tapu devir vergisini artıracağını açıkladı. Artış, yalnızca alıcı Avrupa Birliği ve Avrupa Ekonomik Alanı dışından geldiğinde uygulanacak. Bugün geçerli oran yüzde 3; açıklanan oran ise yüzde 15.

Türkiye'den bakan okuyucu buna çoğu zaman damga vergisi diyor. Yunanistan'da verginin adı bu değil. Verginin adı φόρος μεταβίβασης ακινήτων, yani tapu devir vergisi. Vergi, belge üzerinden değil mülkün el değiştirmesi üzerinden alınıyor.

Açıklama en üst düzeyden geldi. Başbakan Kiriakos Miçotakis 6 Eylül 2026'da 90. Selanik Uluslararası Fuarı'ndaki konuşmasında şunu söyledi: "alıcılar Avrupa Birliği dışındaki üçüncü ülkelerden geldiğinde devir vergisini yüzde 3'ten yüzde 15'e çıkarma kararı aldık". Çin, Türkiye ve İsrail'i adıyla andı; bu ilginin bir dereceye kadar hoş karşılanabileceğini, ancak ülkenin birçok yerinde Yunan vatandaşının kendi evini almasını çok daha zor hale getirdiğini söyledi.

Ne açıklandı, henüz ne olmadı

Haberlerin çoğunun atladığı kısım burası. Henüz hiçbir şey değişmedi. Bir vergi, ancak bir kanun artıyor dediğinde artar ve böyle bir kanun yayımlanmadı. Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanlığı, konuşmadan iki gün sonra gazetecilere önlemin daha geniş bir kanun teklifine gireceğini, oradan kamuoyu istişaresine ve meclise gideceğini anlattı.

• Devir vergisi, AB ve Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) alıcıları. Bugün: yüzde 3. Açıklandığı haliyle: yüzde 3.
• Devir vergisi, AB ve AEA dışından alıcılar. Bugün: yüzde 3. Açıklandığı haliyle: yüzde 15.
• Vergi üzerinden belediye payı. Bugün: yüzde 3. Açıklandığı haliyle: yüzde 3.
• Bu alıcılar için efektif yük. Bugün: yüzde 3,09. Açıklandığı haliyle: yüzde 15,45.
• Hukuki durum. Bugün: yürürlükte. Açıklandığı haliyle: metne dökülmedi, oylanmadı.
• Başlangıç tarihi. Bugün: bugün geçerli. Açıklandığı haliyle: 1 Temmuz 2027.

Oranlar ve hukuki durum 27 Eylül 2026 itibarıyladır.

Sağdaki sütun bir plandır, kural değil. Oranlar, muafiyetler ve tarihler kürsü ile kanun metni arasında değişir; bu tarih bir kez değişti bile. Konuşmanın hemen ardından çıkan haberler 1 Ocak 2027'yi gösteriyordu. Bakanlık sonra 1 Temmuz'da karar kıldı; yani taslak daha yazılmadan altı aylık bir kayma oldu.

Yunanistan'da yabancı alıcı vergisi: kim ödeyecek

Bakanlığın 8 Eylül 2026'da anlattığı haliyle önlem, konuşmanın düşündürdüğünden dar. Ölçüt olarak tarif edilen şey ikamet değil, uyrukluktur.

Bakanlığın anlattığı haliyle önlem, kanunlaşırsa şu sınırlar içinde kalacak:

• AB ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki ülkelerin vatandaşı olan gerçek kişileri kapsayacağı anlatıldı. Tüzel kişilerin alımlarında bugünkü oranın geçerli kalacağı söylendi
• Yalnızca konutları kapsayacağı anlatıldı. Ticari alan, ofis, sanayi yapısı ve arsa kapsam dışında kalacak
• Yunan kökenli alıcıların muaf tutulacağı söylendi
• AB uzun dönem oturma izni sahiplerinin muaf tutulacağı söylendi

Yunanistan'da yaşıyor olmak bu listede yok. Adı geçen tek ikamet temelli muafiyet, kendi hak kazanma koşulları olan ayrı bir Avrupa statüsü olan AB uzun dönem oturma iznidir. Bakanlık açıklamaları Golden Visa sahiplerini muaf tutulanlar arasında saymadı; muafiyetin dışında olduklarını da söylemedi.

Verginin türü de önemli. Bu bir devir vergisidir; yani alım maliyetini artırıyor, elde tutma maliyetini değil. Yunanistan'da zaten bir mülkü olan kişinin yıllık giderleri bu plandan etkilenmiyor.

Türk pasaportu taşıyorsanız

Türkiye ne Avrupa Birliği ne de Avrupa Ekonomik Alanı üyesidir. Bu yüzden AB ya da AEA vatandaşlığı olmayan ve AB uzun dönem oturma izni bulunmayan bir Türk alıcı, anlatılan önlemin kapsamına giriyor. Başbakanın konuşmasında ülkenin adıyla anılmış olması bunu değiştirmiyor; belirleyici olan uyrukluktur.

Muafiyet listesi bir yerleşim listesi değil, bir statü listesidir. Yunanistan'da yaşıyor olmanın tek başına muafiyet getirdiğine dair bir açıklama yok; gerçek kişiler için anlatılan iki yol, Yunan kökenli olmak ya da AB uzun dönem oturma izni sahibi olmaktır.

Ön sözleşme imzaladıysanız

Açıklanan başlangıç tarihi 1 Temmuz 2027 ve bu tarihin iki yakasına düşen bir işlemde hangi tarihin esas alınacağı yayımlanmış hiçbir metinde yazmıyor. Bakan yardımcısı, takvimin başlamış devirlerin tamamlanabilmesi için seçildiğini söyledi; bu bir geçiş hükmü değil, beyan edilmiş bir niyettir.

Yunanistan Golden Visa 2027: rakamlar kanunlaşırsa ne olur

Yunan yatırımcı izninde asgari tutar konuma göre belirleniyor. Yunanistan Golden Visa sayfamızda programın bugünkü şartları duruyor. 5038/2023 sayılı kanunun 100. maddesine göre 800.000 euroluk eşik Attika bölgesini, Selanik bölge birimini, Mikonos ile Thira bölge birimlerini ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki adaları kapsıyor. Ülkenin geri kalanında eşik 400.000 euro. Bu iki kademede, yapılı taşınmazlarda ya da yapı ruhsatı alınmış taşınmazlarda en az 120 metrekare ana mekân aranıyor.

250.000 euroluk eşik, bir taşınmazın ana mekânlarının kullanımı konuta dönüştüğünde ve tescilli bir yapı restore edildiğinde geçerli. 8 Eylül brifingleri bu yolu, ofis ve sanayi alanlarından konuta dönüşen yapılar olarak tarif etti.

İki oranı bu eşiklere uygulayınca değişimin ölçeği görünüyor.

• 800.000 euro. Yüzde 3 ile: 24.000 euro. Yüzde 15 ile: 120.000 euro.
• 400.000 euro. Yüzde 3 ile: 12.000 euro. Yüzde 15 ile: 60.000 euro.
• 250.000 euro. Yüzde 3 ile: 7.500 euro. Yüzde 15 ile: 37.500 euro.

Eşikler 5038/2023 sayılı kanunun 27 Eylül 2026'da okunan hâline aittir. Rakamlar açıklanan oranları uygular ve belediye payını içermez.

800.000 euroluk bir daireye eklenen 96.000 euro bir gider kalemi değildir. Başka bir karardır.

Hâlâ açık olan kısım

İki sorunun cevabı yok ve kaynaklar bu ikisini tek mesele olarak ele alıyor.

Golden Visa ve 250.000 euroluk yol. Sektör temsilcileri bu yolun muaf tutulmasını, ya da yüzde 8 olarak aktarılan ara bir oranla vergilendirilmesini istiyor; gerekçeleri, dönüştürülen bir ofisin mevcut konutlarla yarışmak yerine konut arzına eklenmesi. Taslak metin yayımlanana kadar bu bir taleptir, bir oran değil. Muafiyet listesi, programın yayımlanmış eşiklerinde çalışmaya devam edip etmeyeceğini belirliyor; dolayısıyla cevap bir ayrıntı değildir.

Başlamış işlemler. Maliye bakan yardımcısı Dimitris Markopoulos, Temmuz 2027 tarihinin başlamış devirlerin tamamlanmasına yeterli süre tanıdığını söyledi. Ön sözleşmesi imzalanmış bir alıcının ihtiyaç duyduğu şey beyan edilmiş bir niyet değil, geçiş hükmüdür ve böyle bir hüküm yayımlanmadı.

Yunanistan'da imza atmadan önce bakılacaklar

1. 1.Manşetleri değil istişareye açılacak taslak metni izleyin. Muafiyetler ancak taslak metinde kesinleşir. Metin yayımlanana kadar dolaşan her rakam brifing düzeyindedir.
2. 2.Devrinizin 1 Temmuz 2027'nin hangi tarafına düşeceğini belirleyin. Hangi tarihin esas alınacağı yayımlanmış bir metinde yazmıyor ve tamamlanma tarihleri kayar.
3. 3.Vergi varsayımını noterinize yazdırın. Bir alım yalnızca yüzde 3 ile mantıklıysa, bu varsayım aklınızda değil dosyada durmalı.
4. 4.Tüzel kişi üzerinden alımın size gerçekten açık olup olmadığını kontrol edin. Bu, kendi maliyetleri ve kendi vergi sonuçları olan ayrı bir yapıdır ve emlakçıya değil Yunanistan'da bir avukata sorulur.
5. 5.Alternatifi dürüst fiyatlayın. Yunanistan'da alım sebebiniz binanın kendisi değil oturma izniyse, toplam maliyeti yayımlanmış kuralları değişmemiş programlarla karşılaştırın; Dubai Golden Visa ile yatırımcı vizesini karşılaştırdığımız yazı bunun bir örneğidir.

Avrupa'ya bakan alıcı için geriye ne kalıyor

Yunanistan bu vergiyi artırmadı; Temmuz 2027'den itibaren AB ve AEA dışından gelen alıcılar için artırmak istediğini söyledi. Muafiyetlerin kesinleşeceği yer taslak metindir. Dubai Golden Visa sayfamız yayımlanmış kuralları değişmemiş bir yolu anlatıyor; Emirlikler genelindeki ilanlarımız da onun arkasında duruyor. SmartDecision Properties, Yunan taslağı yayımlandığında bu yazıyı güncelleyecek.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; hukuk, vergi veya yatırım danışmanlığı değildir. Burada anlatılan önlem açıklandı ama kanunlaşmadı ve nihai şartları bugüne kadar aktarılan brifinglerden farklı olabilir. Para bağlamadan ya da imza atmadan önce kendi durumunuzu Yunanistan'da yetkin bir avukat ve vergi danışmanıyla teyit edin.